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開催概要

セミナータイトル：ベルリン不動産がいま熱い！ベルリン不動産投資・移住セミナー

 

日時：2018年3月28日 (水) 19:00-21:00

場所：株式会社ウィンドゲート　（東京都渋谷区渋谷1-9-1）

内容：

ご挨拶◆会社事業、スタッフ陣紹介
第１部◆ベルリン不動産の魅力 (株式会社ウィンドゲート・WINDGATE GERMANY 講演)
第２部◆不動産購入者によるゲストスピーチ
第３部◆座談会、フリートーク

講師紹介：

【尾嵜豪■株式会社ウィンドゲート代表取締役】

明治大学政治経済学部卒業。大手ゼネコンでの勤務・経験を経て、業界最大手の芸能事務所にて不動産売買・賃貸・管理・コンサルティングの総責任者として、すべてを取り仕切る。独立後、株式会社ウィンドゲートを設立し、代表取締役に就任。ドイツの不動産の第一人者として多くのセミナーやフェアに登壇している。著書に『先進国不動産投資の本命登場　ドイツ・ベルリン』などがある。公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、ビル経営管理士、ファイナンシャルプランナー。

【ベンジャミン・グロース■WINDGATE GERMANY代表】

ベルリン生まれ。 John-F.-Kennedy International HighSchool。ロンドンのUNL大学卒業後、不動産業界にてライフスタイル・プランニング、不動産調査、インテリアデザイン等の業務に従事。 2011年より、株式会社ウィンドゲート取締役副社長、ドイツ・ベルリン支店長として不動産売買、投資アドバイス、仲介等に携わる。 日本滞在経験は10年以上で、ドイツ語に加えて日本語、英語もネイティブレベルで会話可能。また、ドイツでの豊富な業務経験に加え、最新の物件情報にも精通。

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【第１部】ベルリン不動産の魅力 (株式会社ウィンドゲート・WINDGATE GERMANY 講演)

この日は多くのお客様が「ベルリン」「ドイツ」「不動産投資」「移住」など様々なキーワードから本セミナーにご興味をお持ちいただき、会場まで足を運んでくださいました。「国内で不動産投資をしているけど、海外の事例はよく分からない…」「ベルリンってすごく素敵な街だと聞いたけど、実際にどんなところが魅力なんだろう？」そんな疑問にお答えするために、ベルリンの基本情報から海外不動産投資を取り巻く今日の環境、ベルリン不動産の魅力まで幅広くお話しさせていただきました。この日はベルリンからWINDGATE GERMANY代表のベンジャミン・グロースおよび現地スタッフの山本も来日し、ベルリンの今を最前線の現場からお伝えいたしました。日々刻々と進化を遂げるベルリン、しかしながら日本においてその状況は意外と知られていないもの。「いま、ベルリン不動産が熱い！」このメッセージを伝えるべく、以下5つのポイントをお話しさせていただきました。

①【安定した経済と美しい街並み】

ヨーロッパ経済の盟主であり、先進国でも最も安定した経済のドイツの首都ベルリン。アルトバウの重厚なつくりと歴史を感じる街並みが魅力です。

②【キャピタルゲインのチャンス】

歴史的背景から地価がまだ低く、高い経済成長によるキャピタルゲインの大きなチャンス。ウィンドゲートでは立地が良く地価上昇が期待できるベルリンの物件を中心に紹介しています。

③【安心の不動産投資先】

ドイツは公信力があり安全な登記制度、高い断熱性能の建物や重厚で階高の高い内装の水準の高さ、勤勉な国民性、賃貸比率が高くとても低い空室率など、日本人が安心して購入できる不動産投資先といえます。

④【低い経年リスク】

ドイツは建物の経年による価値下落リスクがなく、歴史ある中古物件の購入も魅力的です。

⑤【節税を通したメリット】

今後数期にわたって税金を圧縮したい経営者や、高額所得サラリーマンにもメリットの大きい投資が可能です。
– 築年数の古い石造りのアルトバウという物件が多く、7年間で減価償却を利用することが可能。事業者や法人は税の繰り延べ、個人の高収入給与所得者は節税が可能になります。

ウィンドゲートは現地にオフィスがあり、日本人スタッフが駐在しております。安心の貸主代行業務で万全のサポートをご提供いたします。

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【第２部】不動産購入者によるゲストスピーチ

第2部では、実際にウィンドゲートにご相談を頂き、ベルリンの不動産を購入されたお客様によるゲストスピーチが行われました。（2018年1月10日に開催したセミナーにお越しくださったベルリン在住のwasabiさんが、以前このお客様へのインタビュー記事をまとめてくださいました。そちらも併せてご覧ください。）

まだまだ知られていないベルリンの不動産事情、実際に購入に至った経緯やベルリンという街との出会いについて、他のお客様からのご質問にもお答えいただきながらお話をいただきました。今回は日本のウィンドゲート、ベルリンのWINDGATE GERMANY、そして購入されたお客様という三者が揃っておりましたので、具体的な購入の流れやその後の諸手続きの流れなど細部までお話が広がっていきました。

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【次回セミナーのご案内】

みなさまのお越しを心よりお待ちしております。

①ドイツ・ベルリン不動産の魅力！ミニ無料セミナー開催(4/24, 5/16, 5/28, 6/14)

ウィンドゲート・ドイツ不動産新企画としまして、テーマ別ミニセミナーを開催します。もちろん概要や魅力・物件情報も毎回織込んでいますので、1回だけの参加も大丈夫です。是非、お気軽にお越しください！

★★★ご予約はこちらから★★★

■開催日時および内容■
第1回：2018年4月24日（火）19：00～19：45（キャピタルゲインの魅力）
第2回：2018年5月16日（水）19：00～19：45（減価償却＆相続税対策）
第3回：2018年5月28日（月）19：00～19：45（ベルリンの都市としての魅力）
第4回：2018年6月14日（木）19：00～19：45（ウィンドゲートおすすめ物件）

■会場・連絡先■

株式会社ウィンドゲート本社内　セミナー会場 （18:45より受付開始）
東京都渋谷区渋谷1-9-1渋谷ビジネス会館1階
TEL：03-6418-6666

■講師■

尾嵜豪　株式会社ウィンドゲート代表取締役

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②大阪初開催！「先進国不動産投資の時代・ベルリン不動産」の魅力

ついに大阪で初開催！ドイツ・ベルリン不動産投資&移住セミナー。ドイツ不動産のウィンドゲートがベルリン不動産の魅力と投資不動産・居住用不動産を紹介します。

★★★ご予約はこちらから★★★

■開催日時および内容■

2018年6月22日（金）15:15～16:30

■会場・連絡先■

アットビジネスセンター大阪梅田（西梅田MIDビル）
大阪市北区曽根崎新地2-2-16　西梅田MIDビル706号室

「西梅田」駅,「北新地」駅 徒歩1分、大阪駅徒歩6分

TEL:03-6418-6666 (株式会社ウィンドゲート本社（東京）電話番号）※会場への直接のお問い合わせはご遠慮ください

■講師■
尾嵜豪　株式会社ウィンドゲート代表取締役

 

近現代世界史における中心的な舞台となってきたベルリン、その歴史を語っていくうえで多くの人が「ベルリンの壁」や「東西冷戦」「第一次・二次世界大戦」といったキーワードを頭に浮かべるだろう。このような大きなトピックに付随して、「不法占拠」という歴史があることをご存じだろうか。

【背景①】ベルリンの戦災復興と住宅

弊社ブログで何度もお伝えしてきたように、ベルリンは20世紀に5度の国家体制崩壊を経験するなど、度重なる革命と戦争による激しい破壊・更新を繰り返してきた街だ。この歴史のなかで人口の増減も激しく、ベルリンを取り巻く住宅事情は都市計画の主眼であった。19世紀末から20世紀初頭にかけて、ベルリンで投機的に建設された賃貸兵舎 (Mietskaserne)は当時の都市住宅問題の元凶と言われており、道路全面の住棟だけでなく、奥行きの深い敷地にあって、中庭を食いつぶすように裏屋・バラック(Hinterhaus)が建設されていったため、高密度で不衛生な環境となっていた。

第二次世界大戦後、ベルリンは西と東2つの勢力による別々の都市復興計画がなされていった。西ベルリンでは、住宅事情の改善を目指す社会運動と近代建築の運動が相まって、1987年には国際建築展 (IBA)などの動きがおこり、緑地とオープンスペースのデザインが重視される一方で、東ベルリンでは体制誇示的で無機質な高層の社会主義住宅が建設されていった。

【背景②】東西分裂・統一と不法占拠

老朽化し低廉化した賃貸兵舎は、西ベルリンのインナーシティーにおいて、芸術家、社会・政治運動家、パンク、アナキストなどのアウトサイダーを招き寄せる場となり、東ベルリンにおいては国家体制に反発する運動の拠点となった。東西統一後は、ベルリン全体で空き家・空き地を占拠するスクウォッティングが最盛期に突入し、開発や投機に対する反発があちこちで起こった。放っておけば行政や大規模な資本による開発が行われるベルリンにおいて、このような反発は、自由な都市空間を獲得しようとする人々の熱意が現れたものであった。結果このような不法占拠は一部是正されたものもあるが、街の価値を長期的に高めるものとして政府・行政が追認したものも多くあり、この動きは“合法的不法占拠”と名付けられるまでになった。

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不法占拠に対する社会的関心

不法占拠の歴史的経緯、活動に対するドイツやベルリンの社会的理解・関心は深く、不法占拠という言わば”文化”とも認識されている行為の歴史を記録・保存するムーブメントの潮流が存在する。その一例として、”BERLIN BESETZT“というWebサイトをご紹介したい。

このWebサイトではベルリンで起こった（または現在進行形で起こっている）不法占拠の過程を時系列に地図上へプロットしている。

下のアンダーバーを動かすことにより、どの時代にどこで不法占拠が行われていたかを視覚的に分かりやすく見ることができる。ひとつひとつの建物をクリックすると詳細な住所と不法占拠された年が分かり、史料が残っていれば当時不法占拠にあたり配布されていたチラシなどを閲覧することができる。

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以上のことから、不法占拠という行為がベルリンの街に影響をもたらし、歴史を形作っていることがお分かりいただけただろう。一般的な感覚からすれば、ネガティブなイメージが大きい不法占拠。しかしながら、ベルリンにおける賃貸兵舎を中心とした不法占拠は、自由な都市空間を求めるベルリンの人々によるインフォーマルな復興の象徴であったとも言えるだろう。「合法的不法占拠」という現在の解釈に落とし込めば、民間主導・行政追従（支援）というベルリンの歴史の文脈にある「勝ち取る文化」が垣間見えてくる。

＜弊社ご紹介の物件事例１＞

2014年にベルリン　Prenzlauer Bergの物件を購入

・建物は1950年代の中古物件、レンガ造りのアパート１室
・物件購入単価は€1,508/㎡
・⇒2018年3月時点売却予想価格は⇒@€3,600/㎡

上記のように、約２．３倍の価格となっています。

もちろん、特にこのエリアの上昇率が高かったこともありますが、ミッテの平均でも2014年から2017年で約35％の物件購入取得単価上昇となっています。
これでも、ロンドン・パリ・ミュンヘンより平均地価の低いベルリンは、人口の今後の伸びを考慮すると、まだまだ上昇することが予想されています。

減価償却も7年で、土地：建物比率が平均で30:70もあり、税金対策にも有効です。（相続税対策にもなります）

そんな、ベルリン不動産はまだまだお勧めですね。

<セミナー情報＞

ドイツ政府の外郭団体であるGoethe Institut（ゲーテ・インスティテュート）が4/10,11の2日間、ゲーテ・ドイツ語検定試験B2デジタル版のテスト試験を日本で行うそうだ。このテストは正式な試験結果とはみなされないが、いくつか特典があるようだ。

詳細についてはこちらから確認を。

冬の厳しい寒さもピークが過ぎ、日中は暖かな日差しのなかで春の気配を感じられるようになってきた。日本ではこれから出会いと別れの季節「春」が始まるが、ドイツでは早速3月下旬からサマータイムが始まる。

 

サマータイムとは

日本にはない習慣、サマータイム。そもそもはどのような制度なのだろうか。

環境省・経済産業省の資料によると、サマータイムは以下の様に説明されている。

サマータイムは夏時間制度とも呼ばれ、昼間の明るい時間が長い期間（例えば４月～１０月）、全国の時刻を標準
時より１時間進める制度。この制度を導入することにより、起床・就寝時間、労働時間もこれまでどおりでありながら、明るい夕方の時間が１時間増えるためその時間を有効に活用できる。第１次大戦時から、イギリス等の欧米諸国で導入され始め、現在、世界の中高緯度諸国において導入されている。その総数は、７０カ国以上で、ＯＥＣＤ加盟２９カ国中、日本、韓国、アイスランド（白夜になるため、サマータイムを導入する必要がない）以外の全ての国において実施されている。実施していないのは主として赤道直下のアジア、アフリカの諸国であり、日照時間の変化が少ないことが理由と考えられる。

「サマータイム」という名前から、夏の一部期間での導入というイメージを持ちがちだが、ドイツにおける実際の導入期間は3月下旬から10月下旬までの約7か月とかなり長い期間だ。つまり1年の半分以上がサマータイムなのである。長い日照時間とサマータイムのもと、人々はどのような暮らしを送っているのだろうか？

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切り替えの瞬間に注意

サマータイム導入の日は時計が1時間早く進むため、1時間早く行動しなければならない。携帯電話などの時計は自動的にサマータイムへ切り替えられるが、文字盤形式の腕時計などを見ながら行動してしまうとうっかり時間を誤ることがある。飛行機でこの日をまたいで移動している場合や、この日に誰かと待ち合わせしている場合は注意が必要だ。これに対し、サマータイム終了の日は時計が1時間戻る形になるため、朝は1時間多く眠ることができ、得したような気分だ。長年サマータイム制度のある国で生活していても混乱する場合があるため、ドイツを例にとるとこのようなホームページで動画付きの丁寧な説明がなされている。

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サマータイム中の生活

長い日照時間の恩恵を受け、仕事が終わってもまだ外が明るい日が続くドイツ。夜遅くまで外のテラス席では夏の「明るい夜」を楽しむ人が多いようだ。大都市でありながら自然も豊かなベルリンでは、公園や湖で外の時間を過ごすのも気持ちがいい。日が昇っている時間の人間の活動時間が増えるという事は、経済的な効果も大きい。それはひとえにお金を使うということだけではなく、電気などのエネルギー消費量を抑えられるという意味でもある。真冬はお昼過ぎから暗くなり始めるため、その代わりに日照時間の長いこの期間を思い切り楽しもうという人々の熱意は並大抵のものではない。

これに対し、サマータイムの生物学的な弊害も指摘されている。1時間とは言え、切り替えの当日は言わば「時差ボケ」のような状態に陥る。精神的にも肉体的にも混乱が生じ、ストレスが生じることにより労働に支障が出ることも指摘されている。また、人間だけでなく動物にも影響はあり、エサの提供時間の変化等により牛がストレスを受け、牛乳の生産量が低下するといったこともあるようだ。

（参考情報：動画 ”Was bringt die Sommerzeit?|Gut zu wissen”)

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サマータイムという”文化”

日照時間は季節感を感じる世界共通の指標だが、これにサマータイムという制度が加わることで、高緯度圏独自の「文化」が形成されていると言える。自然と共生し日々を有意義に過ごそうと生まれたこのシステム、日本人には馴染みがないかもしれないが、そこから生まれるライフスタイルには学ぶものも多いだろう。

在ドイツ邦人向けのフリーペーパー　”News Digest”にドイツでの資産運用に関する記事が掲載されました。

http://www.newsdigest.de/newsde/features/9117-vermoegensverwaltung.html

 

2018年2月5日は「ベルリンの壁が存在した日数」と「ベルリンの壁が崩壊してからの日数」が同じ10316日という大きな節目の日である。これについては以前ブログで『壁崩壊から28年、ベルリンは今』というタイトルのもと詳しく綴ってある。

遠く離れたドイツと日本。しかしながら「ベルリン」と「東京」という都市にスポットを当ててみると、「姉妹都市」という文脈からその類似性が見えてくる。

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ベルリンと東京は「姉妹都市」である。

ベルリン市と東京都は1994年から姉妹都市の関係にある。(参考：東京都政策企画局)

【姉妹都市締結のあゆみ】

・1985年  ベルリン日独センター開館

・1994年: 締結

・1999-2000年 「ドイツにおける日本年」900件の事業

・2005-2006年 「日本におけるドイツ年」1600件の事業

・2011年  日独交流150周年

・2014年  締結20周年

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姉妹都市とは (予備知識)

豊田哲也氏『姉妹都市提携の変容と展望』(国際教養大学アジア地域研究連携機構研究紀要 (2), 9-22, 2016)によると、姉妹都市提携の概念については確立されたものが存在するわけではなく、姉妹都市提携の活動はヨーロッパと米国で展開された平和活動が起源になっているそうである。しかしながら、戦争体験が遠のくにつれてその目的が「文化・教育交流」や「経済連携」へとシフトしている。

また、土田雅裕氏『姉妹都市交流事業の展開構造の分析』(都市計画論文集 (24), p403-408, 1989-11)によると、姉妹都市提携に至る過程(＝”提携のモチーフ”)として、都市相互の「類似性」や既存の「関係性・つながり」などがあると指摘している。

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ベルリン－東京 姉妹都市締結のワケは？

ベルリン－東京を結びつけるもの、それは「都市の歴史」とりわけ「戦後復興・戦災復興」である。

共同宣言のなかには以下のような言葉があった。

東京とベルリン、この両都市は、長い歴史のなかで多くの困難を克服しながら発展し、今やそれぞれの国の首都として、また世界の中心的な都市として、さらに大きく飛躍していこうとしている。

2014年の提携20周年に寄せて、当時の東京都副知事である秋山俊行氏はベルリン日独センター広報誌において以下のようなコメントを残した。

ベルリン市と東京都は、戦後、廃墟の中から復興と発展を遂げてきたという共通の歩みを持った都市です。

また、東京で行われた提携20周年を記念したイベント『BERLIN x TOKYO デザイン、アート、カルチャー展〜新しいアイディアが生まれるすきま〜 』では以下のような紹介が行われていた。

ベルリンはアーティスト、音楽家、オルタナティブな生き方を求める人の「遊び場」となり、廃墟を最大限活かした独特の進化をしてきました。東京は商業、デザイン、テクノロジーにおいて世界を牽引する大都市と成長しました。

これまで何度かブログでもお伝えしてきたように、ベルリンは度重なる革命と戦争による激しい破壊・更新 を繰り返してきた都市である。20世紀に5度の国家体制崩壊という政治基盤の破壊・更新をはじめ、戦争による市街地の破壊・更新も著しかった（1945年、最後のベルリン守備隊が赤軍に降伏した際にはベルリンの中心部の約3分の2が破壊され、住宅地は約40パーセントが居住不可能な状態となった) 。また、東京も関東大震災や第二次世界大戦により大きな損傷を受けた都市である。当時東京は「帝都」とされていたが、日本全体を牽引するような力はなく、人々は東京の街で路頭に迷っていた。

ベルリンと東京、この両都市において、破壊や更新の連続はただ単にネガティブなものではなく、いわば細胞の再生のように都市を生まれ変わらせていった。都市における傷を癒やそうとする力はマイナスをゼロにするだけでなく、プラスにまで到達するのである。ベルリンでは、破壊と更新の中で生まれた廃墟が貧しいながらも安価で暮らしやすい環境や創造力を発揮できる広大な空地となった。東京では、焦土の地で区画整理という手法が取り入れられたことにより、狭小の木造密集市街地からゆったりとした道路や公園が生まれた。また、どちらの都市も悲惨な歴史や体験を乗り越えたからこそ、人間の力や人々のつながりを非常に大切にしている。誰もが安全に、自由に暮らせる空間。活発なコミュニケーションの風土が豊かな芸術・思想・文化・伝統を生み出した。

グローバル化が成熟し、少し世界が内向きになりつつある今、共通の歩みを辿ってきたという文脈のなかで生まれた姉妹都市「ベルリンと東京」は時代の転換期のなかで同じ使命を背負っているのかもしれない。佐藤智子氏・吉永馨氏『問題解決型姉妹都市交流 ―仙台市とリバーサイド市の事例研究―』(総合政策 = Journal of policy studies 18(1), 1-16, 2016-11)によると、姉妹都市を通しての問題解決型交流の可能性を指摘している。戦争体験から平和の尊さを深く理解しているベルリンと東京だからこそ、姉妹都市の絆と協働のパワーは大きい。経済・文化・教育交流だけではなく、これからの世界に待ち受ける様々な問題を、両都市が先陣を切って解決することが求められているのではないだろうか。

<セミナー情報＞

2月27日（火）19：00～「ライプツィヒ不動産セミナー」

場所：株式会社ウィンドゲート

未だ街全体が大きな工事現場のようなベルリン、なかでも2018年はベルリンの街が大きく更新されるようだ。Berliner Zeitung紙は1月2日付の記事で2018年におけるベルリンの動向についてこのような文章から始めている。”Berlin bleibt in Bewegung. (ベルリンは動き続けている)”

 

U5 (地下鉄5番線)

ベルリン中心部の北東エリアを走るU5は、ヒップな若者が集まるフリードリヒスハイン地区から旧東ベルリン時代の集合住宅が立ち並ぶマルツァーン・ヘラースドルフ地区を結ぶ重要な地下鉄路線だ。1日あたり約8万人を運んでいるこのU5は、2018.01.08 – 2018.04.01の期間集中工事に入る。U5のユーザーは代替の交通手段を探さねばならない。U5のなかでも比較的都心部を走るエリアでは一部代替輸送が用意されているが、都心側の終点であるAlexander Platz (アレクサンダープラッツ)への直接の代替輸送はなく、旧東ベルリンエリアの交通の混乱が予想される。先に述べたように、U5は観光客にも人気が高いFriedrichshain (フリードリヒスハイン)エリアを走る重要な路線であり、今後観光でベルリンを訪れる人にも注意が必要だ。

 

ベルリンの「空」の行く末は？

弊社ブログにおいても何度か取り上げたベルリン・ブランデンブルク新国際空港 (Flughafen Berlin Brandenburg)。当初の開港は2011年であったが、何度もスケジュールが延期となり、現在は2019年または2021年開港という予定が組まれているようだ。2018年オープンの可能性は極めて低いが、今年も新空港の建設と同時に、ベルリンにおける”空(そら)の事情”に大きな注目が集まる。2017年は破産申請をしていたエア・ベルリンが10月27日をもってすべてのフライトを終え、ベルリンの”航空史”にひとつ大きなピリオドが打たれた。現在ベルリンにおける最も大きな空の玄関口であり、ベルリン・ブランデンブルク新国際空港の開港に伴い閉鎖予定のテーゲル空港では、2008年より空港跡地の活用について議論がなされており、現在は”The Urban Tech Republic”というプロジェクトが立ち上がっている。「工業の強い国ドイツ」という時代のフェーズを終え、人口減少に伴い新たな産業での立て直しを図るドイツでは、ベルリンを中心にIT産業の集積を図ろうと試みている。テーゲル空港は他の空港と比較して都市の中心部に位置しており、利便性においては高い評価を得ていたが、その代わりとして騒音（離着陸に伴うジェット音）が大きな問題となっていた。今後空港という機能から官民学連携の「テック・イノベーションパーク」という機能に変わることで、ベルリンの比較的中心部に大きな伸びしろが生まれ、周辺地域の地価や家賃も上昇していくであろう。2017年9月19日付のZeit紙では、”Tegel wird nie mehr Tegel sein (テーゲルはこれ以上テーゲルではない)”とした記事を発表しており、新空港関連の話題と併行してテーゲル空港閉鎖後の新しいテーゲル、そしてベルリンの形が問われている。

 

2017年9月19日付 Zeit紙 ”Tegel wird nie mehr Tegel sein”：

http://www.zeit.de/mobilitaet/2017-09/volksentscheid-berlin-flughafen-tegel-luftverkehrsrecht

 

2018年の「ベルリンらしさ」とは何か

ベルリンは”arm, aber sexy （貧しいけどセクシー）”という言葉で表現されることが多い。これは2003年、当時の市長であったKlaus Wowereit氏の言葉で、現在でもベルリンとベルリナーにこの言葉の精神は脈々と受け継がれている。しかしながら、東西統一から四半世紀を越えた今、そしてこれからもベルリンは「貧乏だけどセクシー」でありつづけられるのだろうか？

ヨーロッパの中心という好立地でありながら、他の先進都市よりも遅れて発達したベルリンは、戦争や迫害といった時代の大きな傷を負いながらも、その「後発性」を武器に独自の進化を遂げてきた。ドイツ国内における東西の格差が是正され、物価や家賃の低さが現在は魅力となり、ベルリンは今やドイツ国内だけでなく世界中から人を集める「マグネット都市」である。ベルリンの復興・発展とともにベルリナーたちの挑戦が常にあり、近年はスタートアップ・ベンチャービジネスのメッカ、そしてアート・音楽といった文化の集積地としても名が知られるようになった。

「アメリカファースト」を掲げるトランプ大統領の就任、イギリスのEU離脱、世界各地で起こるテロなどを背景に、2017年は世界の”内向き化”が大きく進行した年だったように思う。このような状況のなか、2018年は多文化共生の街ベルリンの「今後の生き抜き方」が強く問われているのではないだろうか。新しい挑戦があふれるベルリンは、多くの人が移住すると同時に多くの人が去っていく街でもある。今後は地価の上昇やライフスタイルの変化によって、これまで”貧乏でセクシー”とされていた魅力が損なわれるかもしれない。2018年のベルリン像は、世界情勢におけるベルリンの立ち位置やベルリナーたちの人生設計など様々な要素を含んだ絶妙なバランスのなかで抽出されていくのではないだろうか。

 

1. ベルリンの交通はBVG (Berliner Verkehrsbetriebe: ベルリン交通局)とDeutsche Bahn（ドイツ鉄道）による電車・バス・トラム・船で支えられている。中でも電車はSバーン（ドイツ鉄道による運営）とUバーン（ベルリン交通局による運営）がベルリン中を隅々まで網羅しており、住民や観光客の重要な移動手段となっている。ベルリンを訪れたことのある人はこの路線図を一度は見たことがあるだろう。今回はベルリンの駅名からの都市の成り立ちや拡大などといった「歴史の足跡」を探ってみたいと思う。
   

まずは基本事項から

駅名を読んでいくうえで、まずは地名や駅名を構成するドイツ語の基本単語をおさえておきたい。

ベルリンでの駅名のつけ方はバラエティに富んでいるが、このような単語を基本とした一定のルールを理解すればベルリンの街の成り立ちや大まかなイメージをつかむことができる。「門 (Tor) 」や「広場（Platz）」といったヨーロッパならではの都市の機能は頻繁に駅名に用いられるが、これはこのような都市機能が元来人の交流・交差の場であり、そこに駅が建設されるという流れがあるからであろう。

ベルリンの「端」をなぞる

ベルリンで「門 (Tor) 」のつく駅名をなぞってみると、昔のベルリンの端が見えてくる。

観光地としても有名なブランデンブルク門（Brandenburger Tor）もそのひとつである。現在も名前の通り「門」が残っているのはここだけだが、ここはかつてブランデンブルク地方への出入り口であったために、このような名前が付けられた。同じようなプロセスで「広場 (platz)」も名前がつくケースが多い。ブランデンブルク門にほど近いPotsdamer Platz（ポツダム広場）も、隣の街であるポツダムへの出入り口であった。現在Torのつく駅はどこもベルリンのメインエリアに位置しており、ベルリンが徐々に拡大してきたことが分かる。

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大通りは旧東エリアが多い？

大通り (Allee)と名がつく駅名をチェックしていくと、そのほとんどが東エリアにあることが分かった。これには旧東ベルリンの都市計画と何か関係があるのだろうか？

①Lindauer Allee (U8) ②Schönhauser Allee (Ring) ③Prenzlauer Allee (Ring) ④Mehrower Allee (S7) ⑤Landsberger Allee (Ring) ⑥Frankfurter Allee (U5, Ring) ⑦Sonnenallee (Ring) ⑧Grenzallee (U7) ⑨Blaschkoallee (U7) ⑩Parchimer Allee (U7) ⑪Lipschitzallee (U7) ⑫Wutzkyallee (U7) ⑬Podbielskiallee (U3)

 

東ベルリンの都市復興計画では、当時ソ連で独裁を敷いていたスターリンによる社会主義リアリズムに端を欲したモニュメンタリンズムを基軸に、西側諸国に対する「勝利」を表現した壮大な建築物やその装飾デザインが提案された。復興計画の目玉として、東ドイツ政府はナチスによる一極集中型都市像を彷彿とさせるスターリン通り（Stalinalle）を建設した。この通り沿いは高層の住宅や商業施設・公共施設などが隙間なく建設され、ファサードは古典主義的デザインで飾られた。 スターリンの死後はスターリン批判の影響を鑑みて、東半分をフランクフルト通り（Frankfurter Allee）、西半分をカール・マルクス通り（Karl Marxalle）と改名された。このように、東ベルリンの歴史と”Allee”には何らかの関係があると考えられるが、すべてのAlleeがこれに準ずる訳でもない。

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ベルリンの多文化共生は駅名にも現れている？

様々な国や地域から移民・移住者が殺到し、多様な文化が生み出されるベルリン、駅名も外国にルーツのあるものが存在する。

①Mexikoplatz （メキシコ広場駅: S1）②Französische Straße (フランス通り: U6) ③Schwartzkopfstraße (黒頭（黒髪）通り: U6)

②のFranzösische Straße は15世紀から16世紀にかけて行われたベルリンの市街地拡大に合わせ流入したフランスからの移民に起因する。1685年、フランスのルイ14世がカルヴァン派の新教徒の保護を約束していたナント勅令を廃止し、多くの新教徒たちが路頭に迷っていたところに、城塞の建設を決定した大選帝侯フリードリヒ・ヴィルヘルムが同年にポツダム勅令を発令し、新教徒たちの受け入れを始めた。フランスから逃れてきた彼らはユグノーと呼ばれ、約2万人がブランデンブルク地方へ、そのうち約6千人がベルリンへ落ち着いた。当時のベルリンの人口が約1万6千人であったので、移民流入後は人口の約4分の1がユグノーとなり、この変化は都市拡大計画や生え抜きのベルリン市民らに多大な影響を与えたのである。このような時代背景が現在も駅名に残されている。

度重なる破壊と更新を繰り返してきたベルリン、その歴史は味わい深い都市の深みとなり街のあちこちに現れている。駅名もそのひとつとして注意深く見てみると、まだ知らないベルリンの姿が見えるかもしれない。

＜次回セミナー情報＞
ベルリン・その街の魅力
～人気ブロガーwasabiさんをお迎えしてのセミナー～
・2018年1月10日(水）19：00～

 

 

（１）ドイツは建物と土地を分けない
ドイツの不動産は日本とは異なり、「建物」と「土地」を明確に分類せず、また、土地よりも
建物が高く評価されることが一般的である。そうした特性によって得られる効果について見ていきたい。

（２）不動産の減価償却の考え
日本では不動産は「建物」と「土地」に分けられている。
建物部分は、時間の経過などにより価値が減っていくので、「減価償却資産」と呼ばれる。一方、土地には減価償却はない。
ところが、ドイツの不動産は、建物と土地に分けるという概念がない。購入した物件の「建物価格」と「土地価格」を明確にするのは容易ではない。

 

（３）ドイツの路線価〝Bodenrichtwert〟
では、どのように計算をするかというと、〝Bodenrichtwert〟という名称の、ドイツ版の路線価がわかるものを利用する方法が一般的である。インターネットで参照することができ、誰でも閲覧可能である。
そこには各エリアの道路ごとに平方メートルあたりの単価が記載されているので、日本で行われているように、面積を乗じていくことで計算が可能となる。

（４）区分所有の計算方法
マンションなど、土地が共有持分になっている場合でも、日本の路線価計算の方法を参考に考えるのが基本である。

考え方
●自分の土地の持分価格
＝建物の土地価格（ドイツの路線価〝Bodenrichtwert〟×土地の面積）
×（区分の専有面積／マンションの延べ床面積）
※注：土地の価格が計算できれば、不動産価格から土地価格を控除したものが建物価格となる。

（５）ベルリン不動産の減価償却の魅力
減価償却による税の繰り延べ効果の面で、ベルリン不動産の魅力は、建物：土地の価格の比率が、平均で７：３と言われるほど、建物価格が高いところにある。歴史を積み重ねた重厚な建物がそうさせている。

（６）ドイツ中古不動産マーケットの充実
さらに、ドイツの中古不動産市場が非常に活発であることも重要だ。日本では新築物件に高い価値を置かれ、中古物件は急速に価値が下がっていくのが一般的だ。しかしドイツでは築50年、築１００年の建物であっても高い価値を維持しており、中古物件の方が新築物件より高値で取引されることもよくある。