ベルリンにはフリードリヒスハインという地区があります。
写真のようなイーストサードギャラリー（ベルリンの壁が保存されていていろいろなアーティストがペイントしている）
が徒歩5分程度のところにあります。
オーバーバウム橋というベルリンの観光でも有名な橋も近くにかかっています。
1961 年から 1989 年までは東西ベルリンをつないでいたオーバーバウム橋。西側には通行人用の国境検問所が設置されていました。
弊社のお薦め物件は、そのエリアの中心駅「オストバーンホフ（東駅）」にあります。
1958年築の中古物件のリフォーム案件です。旧東ベルリンの古めの物件を新築に匹敵するぐらいにリフォームしています。
駅徒歩1分という都心で最も発展が期待できるエリアの住宅で、キャピタルゲインの大きなチャンスだといえます。
価格は20万€～40万€あたりが中心価格帯になります。55～90㎡のものが多いです。
ベルリンのホットなエリアですので、興味のある方は是非！！
ベルリンは民泊禁止令が施行されています。
2016年5月に施行されたものですが、日本と同様にAirBnBなどの民泊で収入を得る目的で部屋を貸す家主が増えています。
もともと空室率が２％程度と極めて低いベルリンでは、さらに部屋を借りる事が難しくなっていました。
このような背景をもとに、ベルリンでは2016年5月に民泊禁止令が施行されています。
違反者（家主）には最大 €100,000 の罰金が課せられることとなっています。
一方で、この規制はAirBnB等の民泊を全面禁止しているのではなく、
１．床面積の半数以上を貸し出さなければOK
２．公的な許可を受ければ全フロアー貸出可能
などの一定の条件を満たせば、民泊目的の貸出が可能です。
日本同様に、勝手に民泊をやっている業者とのいたちごっこにもなっており、
今後のさらなる規制の可能性もありますので、注視する必要がありそうです。
ベルリンの人気スポットといえばイーストサイド・ギャラリー（『ベルリンの壁』の一部に壁画が描かれているので有名）。そこから徒歩10分にあるリング（環状線）にあるベルリン東駅が現在、新時代を担う産業エリアとして大きな注目を集めています。
ベルリン中央駅開業後、ベルリン東駅は賑わいが薄れてきていました。
（左）ベルリン東駅の外観 （右）ベルリン東駅の構内
最近、ベルリン東駅を中心とする大々的な開発が盛んになってきています。
街の中心で暮らしたい人々のニーズが増加してきています。
2008年、ベルリン東駅旧操車場の中心域に、巨大なイベント・アリーナが完成しました。完成当時『O2アリーナ』と呼ばれていたこの施設は、2015年に『Mercedes-Benz-Arena』と改名され、現在年間を通じて約150ものスポーツ競技会や、世界的に有名な歌手のコンサートなどが開催されています。
この施設は、アメリカ合衆国に拠点を持つアンシュッツ・エンターテイメントグループが、このエリアを現代的でメトロポリタンなエリアにしようと、計画されたものです。
さらに巨額な投資で、ベルリン東駅周辺を、都心部の一大エンターテイメントエリアへ変貌させるべく計画が進められています。
ドイツ最大手のメルセデスがその営業センターを開業したことで、その他の企業も続々とこのエリアへ進出しています。
また、大きなホテルと多数のオフィスが入った商業ビルが既に完成し、そのすぐ近く、“これぞベルリン”的な雰囲気で有名なワルシャワ橋のふもとに、大型ショッピングセンターEast Side Mallの建設が開始されました。
延べ面積25,000平米の建物内には、100以上のカフェやレストラン、小売店や娯楽施設が入ります。2018年の開業を目指して進められるこのモールを基点に、20,000人もの雇用創出が予想されており、ベルリン現市長も、このエリアの将来的な雇用数に言及するほど注目度が高まっています。
Shellのガソリンスタンドがテナントである土地の売買
物件情報
物件面積: 約1,165 m²
年間賃料: 約 83,000.- € （年間）
物件価格: 1,300,000.- €
要 因: 15.66 倍（年間賃料に対して）
利 回 り : 6.38%
仲介手数料: 5.95% （消費税19%を含む）
所在：ベルリン南部にあり、交通の便が良い角地にある。
現況：土地にある建物は、Shell石油のガソリンスタンドでテナントとして借りている。
テナント退去時は、とても便利なロケーションにあるため、ビル用地としても最適である。
テナント退去時に、テナントがガソリンスタンドのすべての施設の廃棄と汚染の責任を負うことになっています。
免責事項
この内容の開示に関して、注意をして編集しておりますが、状況・条件の変更等の可能性があり、この物件情報資料の条件が変更しても弊社は責任を負いかねます。
また、物件が終了している場合がございますので、ご了承ください。
詳細情報は弊社までご連絡ください。
※写真は現在のメイン空港であるテーゲル国際空港
近くなるベルリン（開港が遅れる新国際空港）
ベルリンは、現在東京からの直行便が無く、距離だけでなく心理的にも遠いイメージがあったが、2019年までには北側の３６００ｍ滑走路と、その南側に旅客ターミナル及び４０００ｍの（新しい南側）滑走路を備えたブランデンブルグ空港が開港する予定である。まだ決定はしていないが東京～ベルリン間の直行便が就航するのではと言われており、そうなると一気に日本人にもベルリンが注目され、それまでに投資をするのは理がかなっているといえよう。
しかし、問題点もあり、もともとは2011年10月30日⇒2012年6月⇒2013年10月27日⇒2017年ごろ⇒2019年までと開港予定が遅れており、2019年までに開港できるかどうかは何とも言えない状況である。
理由は諸問題が頻発し、開港が延期を繰り返しているのである。開港を延期している理由として防火システムの不備、建物の欠陥、防火設備と言われている、とりわけ火災時の空気補充システムの問題と、システム全体の複雑さ、防火設備の不備で、火災が起きたときの煙の排出が完全ではない点があげられている。
ターミナル内での火災発生時に煙を除去する「排煙装置」が機能しないなど、防火システム以外にも多くの問題点を抱えている。
空港会社がベルリン市、ブランデンブルク州、ドイツ政府の共同所有のため、誰も責任を取らない体制になっている。１０００本の木が間違った場所に植えられていたなどという理由も挙げられている。
ちなみに同空港の総工費は、当初17億ユーロから約25億ユーロ（約２６００億円）を見込んでいたが、既に約43億ユーロに達しているとのことで社会問題化している。
新空港の写真 By Olaf Tausch
とにもかくにも、東京とベルリンが早く直行便でつながることに期待したい。
※現在運行されているベルリンの第2空港的な位置付けのシェーネフェルト国際空港の従来の南側滑走路を、3,000メートルから3,600メートルに拡張、新たな北側滑走路にする。その南側に旅客ターミナル、4,000メートルの（新しい南側）滑走路を建設途中である。旅客ターミナルにはSバーン、中距離・長距離列車などが乗り入れる予定である。
追伸：2017年11月に発行された新しい報告書によると、開港が2021年まで延期される可能性があることを示唆している。
※新築と中古ではどちらが魅力的なのかを検証してみよう。
a.)新築物件
新築物件は1stTier（ベルリン中心部）,2ndTier（ベルリン郊外）双方で市場に存在する。
２０１６年現在での㎡単価を見てみよう。
★ 1stTier : 6,000~12,000ユーロ/㎡
★ 2ndTier : 3,500~6,000ユーロ/㎡
新築はキャピタル・ゲインが大きく望めるが、減価償却を狙う投資家には向いていない。
尚、新築でも完成済みのものと未完成で販売されている物件がある。未完成物件を購入した場合の国によるリスクヘッジ政策があるので紹介したい。
もし建設途中でデベロッパーが倒産した場合、国から『倒産管理人』が任命される。建設の続きは、新しく任命されるデベロッパーが請け負うことになり、業務を移行する手続きは、この倒産管理人が行うことになる。
この移行手続きに関しては、物件買主（オーナー）も意思決定過程に参加することになる。
既に出来上がっている部分はオーナー組合のものでもあるので、オーナー組合が決定権を所有するためである。
既にできあがった部分に対する分割払いとなっており、支払いを行った部分は買主のものとなる。
当初のデベロッパーが倒産した場合、そのデベロッパーから買主へ、支払った部分が返金されることはない。売買契約に従い、残る分割支払分は新しく決まったデベロッパーに支払い、建設自体は続けられる。
ドイツの法律は買主を守る立場をとっており、特に新築物件については、まだ完成していない部分に関しての支払いは一切ない、というのが大切なポイントである。
b.)中古物件
では、中古物件を見てみよう。
ベルリン1st Tierにあるような都心の中古物件は市場に出てくる数が少ない
→需要と供給の法則にしたがい、物件価格が比較的高くなる傾向がある。
→結論としては、ベルリンで中古物件を購入するのであれば、2ndTierにある物件を選ぶのが適切である。(但し、物件価格の幅は大きくなる。)
また築年の経過した物件が多く、減価償却をとりたい投資家には理想的とさえいえる。
中古物件は物件ごとの状態の差が大きいので、専門家に見てもらうことがとても大事になってくる。
< 次回ウィンドゲート自社開催セミナー「ドイツ・ベルリン不動産」の魅力 ＞
~先進国の知られざる「成長都市」ベルリンの最新事情と不動産投資のポイント
・2017年8月29日（火）19:00 – 20:30
・ウィンドゲート本社内 セミナー会場
・〒150-0002 東京都渋谷区渋谷1-9-1渋谷ビジネス会館1階
・TEL:ウィンドゲート03-6418-6666
1993年発行と統一直後の時期の本で
かなり税制が変更されているかもしれません。そのあたり注意して読んでもらった方が良いと思います。
ちなみに、参考までに「ドイツの不動産 開発と投資の法律および税務」
編集者：R.フォルハード、D.ウェーバー、W.ウージンガ―
翻訳：ドイツ・リアルエステイト・コンサルティングLtd.
「ドイツ進出企業の税制と実務」
ドイツの「法人税」・「付加価値税」・「個人所得税」について、その基本的構造と実務の現場で遭遇する点を網羅的に解説。
著者：池田良一
先進国不動産投資の本命登場 ドイツ・ベルリン
尾嵜 豪 (著)
オンデマンド (ペーパーバック)
日本人がベルリンで不動産を買うときに、参考になる書籍
※ドイツの相続についてまとめた「相続TOKYO」というサイト
ベルリンに行くと豊富な鉄道網と道路網・高速道路網に驚かされる。そのなかでも象徴的なのがベルリン環状線（Karte berlin ringbahn）である。
開業 1871年（環状運転開始は1877年）
運営者 ドイツ鉄道
路線距離 36.9 km
軌間 1,435 mm
1日40万人が利用する。 路線の特徴的な形から犬の頭（ドイツ語: Hundekopf）と呼ばれている。ベルリンAゾーンとなっている。
東京の山手線のモデルになったともいわれる路線である。実際に新橋～東京間の高架線及び新橋駅にベルリンの鉄道の面影を感じることができる。
ベルリンの壁があったときは、環状線が分断されていたが、統一後は環状運転が再開され、現在に至る。
先進国不動産投資の本命登場 ドイツ・ベルリン
尾嵜 豪 (著)
オンデマンド (ペーパーバック)
￥ 1,404
Amazonにて購入可能です。
ドイツ・ベルリンの不動産について詳しく述べていますので、
興味のございます方は是非、ご一読ください。
『海外不動産フェア2017』に弊社がブースを出し、
ベルリン不動産の魅力について、皆様にご案内させていただきました。
【日時】 6月11日（日）10:00－18:00
【会場】 御茶ノ水ソラシティカンファレンスセンター
ベルリン不動産はいまとても熱いです！
ベルリンは緑と水の都市と言われていますが、市内を移動するときに車で走行すると実感できます。
ベルリン中心部からそれほど遠くない地域を走行しているのですが、森の中にいるようです。
環境が本当に良いベルリンを感じてみませんか？
外国為替相場（仲値）】
（基準時点：平成29年04月10日09時00分）
ユーロ 117.68円
2017年4月になり、円高ユーロ安がまた進み始めています。
不動産投資において、為替の動きというのはとても重要です。
もちろん、今後の動きは分かりませんが、ユーロ安は投資家にとって良いサインの一つです。
ご参考までに、過去2年半の円ユーロの動きが下記のとおりです。
ウィンドゲートではベルリンの街並みをinstagramにて公開しています。
ベルリンに興味を持たれた方は是非、一度街並みを見ていただければと思います。
緑の多い素敵な街であると感じていただけるのではないでしょうか。
是非、下記をクリックしてください。
https://www.instagram.com/windgate_germany/
◎堅牢な建物
ドイツの中古物件の良さはまず、その「堅牢さ」である。特に、19世紀後半から第二次世界大戦直後（１９５０年代後半）の間に建てられたマンションは、その壁に石やレンガを使用する、非常に丈夫な造りだ。
ベルリンは地震の心配がないため、過去２００年間を通じ、この丈夫な壁を壊すことができたのは、人間だけであった（第一次・第二次世界大戦）。完全に取り壊して新築するよりも、残ったスケルトンや壁を利用して建て直す方が安上がりだったということからも、どれほど強固に作られた建物であったかが分かるだろう。
現在、当時と同じような建設資材・建築方法で建物を造ることは不可能だ。というのも、現在では人件費がかかりすぎてしまうからだ。つまり、上記の時期に建設されたマンションは、二度と同じものが建てられない、そして新築物件は増加していくという面からも、中古物件の価値が今後も上昇し続けることは必須である。
◎優れた断熱性
もうひとつ、石やレンガで造られた建物の良さは、優れた断熱性にある。厳しい冬に、建物内の暖かさを逃がさないだけでなく、夏には室内の温度を涼しく保つことができる。その断熱性の高さは、この10～15年間で新しく開発された断熱材が、やっと追いつくことができるようになったほどだ。
壁の厚さは、最も厚いものになると２ｍにもなる。こういった物件は、見た目の美しさ、機能性、快適さなどから、ベルリン不動産市場において極めて需要が高くなっている。
◎ドイツ中古不動産マーケットの充実
さらに、ドイツの中古不動産市場が非常に活発であることも重要だ。日本では新築物件に高い価値を置かれ、中古物件は急速に価値が下がっていくのが一般的だ。しかしドイツでは築50年、築100年の建物であっても高い価値を維持しており、中古物件のほうが新築物件より高値で取引されることもよくある。
（１）築１００年の魅力
ドイツ・ベルリンには築１００年～１５０年といった古い建物が数多く残っており、その多くは歴史的建造物として指定されている。中古不動産市場が発達しているドイツでは、それら歴史的建造物も不動産マーケットで活発に取引されている。しかも、新築価格にひけをとらない水準で売買価格が形成されているのだ。
（２）ベルリン中古不動産の建築水準
何故、ドイツでは中古不動産の価格が新築をもしのぐ人気なのか？
それは中古物件の建築水準にある。特に石造り・レンガ造りで建てられた「アルトバウ」に代表される第二次世界大戦以前の建物は壁厚１ｍ以上、有効天井高３ｍ以上あるような立派な造りの建物が多数存在している。
さらに外観に意匠が施され細部までこだわった建物が多く所有する喜びを感じられる。現在の時価でいうと建築工事単価は数倍～数十倍はかかるであろうと言われている。ドイツの最新の建築技術をもってしても同じ水準の建物を建てるとデベロッパーは予算超過で大赤字になってしまう水準なのだ。
（３）中古物件のカテゴリー
現在、ベルリン不動産市場で扱われている物件は、基本的に「新築」「中古」と分けることができるが、中古物件についてはさらに３種類のカテゴリーが存在している。
新築物件と３種類の中古物件について
①新築物件（鉄筋コンクリート）
★現地テナントの要望に応える、大きな窓・高い天井・バリアフリー等が多い。
★EneV (省エネルギー基準) に従った工法で、高性能の断熱材を使用することが義務付けられている。
★MaBV (仲介業者および開発業者に関する法律と規制) に従った支払方法
②中古物件
【Altbau mit Modenisierung：モダニゼーション物件（石・レンガ造りの壁）】
★定期的に少しずつ改装されている（オーナー組合の積立金を使い、定期的に電気や屋根、配管などのリフォームが行われている物件）
★モダニゼーション＝外観、内装、窓などのリフォーム
【Kernsanierung：完全リフォーム物件（石・レンガ造りの壁）】
★骨組、壁、地下を除くすべての部分をリフォーム
★電気、屋根、配管、床、窓、ドア、外観、浴室等は全て新調されている
【Dachausbau：新築ペントハウス】
★中古物件の上に、新築のペントハウスを造った建物（保証付）
★堅牢性、断熱性・・・歴史ある物件の驚くべき特徴
減価償却については、中古物件のカテゴリーに該当し、日本の居住者であれば、償却期間の短縮メリットを受けられる。
（減価償却による節税は効果的ですが、今後、税制の変更によって、償却年数の考え方や土地・建物比率などの捉え方が変わる可能性があります。必ず税理士等のアドバイスに従い、自己責任での売買をお願いします。）
家賃滞納が発生した際、法律的に下記の手順が取られます。
・2ヶ月間支払がなかった際、支払期限が決められ、その期限をテナントに通知＆支払催促/警告
・期限までに支払われなかった場合、テナントへ『弁護士へ連絡し”Räumungsklage”（明け渡し訴訟）を行う』旨を連絡
（この手続きが行われる場合、弁護士費用が高くなります）
・それでもテナントからの反応がなかった場合、この”Räumungsklage”が裁判所へ提出される
・裁判所にて、支払締め切り日が正式に決められる。
・この支払締め切り日が守られなかった場合、テナント強制退去措置が取られる
通常、テナントが敷金として入居当時の家賃数ヶ月分を支払っています。
今後、万が一強制退去措置が取られる事態になりましたら、敷金から滞納分が戻ってくるシステムです。
以上が、滞納時に取られる通常の手続きとなります。
ユーロ建て現物資産＆償却メリットで注目！「ベルリン不動産」の魅力
~現地専門家が伝える、先進国の知られざる「成長都市」ベルリンの
最新事情と不動産投資のポイント
2017年2月22日（水）19:30-21:00
株式会社ウィンドゲート 本社
〒150-0002 東京都渋谷区渋谷1-9-1渋谷ビジネス会館1階
＜アクセス＞
JR渋谷駅から徒歩5分
東京メトロ渋谷駅から徒歩2分
予定項目
・「壁」の崩壊から約25年。着実に成長を続けるベルリンの姿とは
・人口増加中で賃貸利用が約85％。豊富な需要が空室リスクを軽減
・戦前建築の堅牢な中古物件も多数存在。償却メリットも享受できる
・ローンの活用で、レバレッジを効かせた投資も可能
・最新の物件情報も公開。2000万～3000万円台の物件も多数あり
講師
尾嵜豪
株式会社ウィンドゲート
代表取締役社長
日本及びドイツ不動産コンサルティングの第一人者。明治大学卒業後、ゼネコン営業～音楽ビジネスを経て、大手芸能プロで不動産開発・売買・賃貸・管理・コンサル業務に従事。不動産セミナー講師の依頼も多数。
５．ベルリンの人口推移
ベルリンの今後の成長性を見るうえで人口の推移が大切となる。
長い歴史で見る推移
１９２０年→約３８０万人
１９３７年→約４３４万人
１９４５年→約２８０万人
２００２年→約３３９万人
２０１６年→約３５０万人
戦前、一度は人口が急増したが、戦争による被災・ベルリンの壁などの影響もあり、人口は激減した。その後統一ドイツの首都として再整備される中で人口は増え続け、現在はおよそ３５０万人が生活している。ここ２年は年間５万人に到達しようかという勢いで人口が増えている。ozaki_05
もともと４００万人以上が住んでいて都市のキャパシティがある上に、ゆったりとした都市計画のベルリンは、まだまだ成長余地を持っている。ドイツ国内からの首都への移動だけでなく、ヨーロッパ各国からの移民が多いのも特徴だ。今後の人口増加も大いに期待されており、不動産投資は活発化し、地価が上昇する要因となっている。
（注：ベルリン市街面積が時代により異なっているために。戦前の人口は参考値としてとらえてほしい）
６．ブランデンブルク国際新空港
今後、ベルリンの地価が上昇する要因の一つにブランデンブルグ国際空港の開港がある。
既存のテーゲル空港は設備が古く手狭であり、市街地に近いことから騒音問題がある。また鉄道駅が空港に直結しておらず、バスまたはタクシーで中心地に向かう必要があるという問題を抱えている。
それで、ベルリン南東のシーネフェルト空港の拡張という形で近代的な国際空港を建設することとなった。４０００ｍ級の滑走路を備えており、遠距離便も直接乗り入れることが出来るようになる予定である。まだ決定はしていないが、日本との直行便が飛ぶのではないかと言われている。ドイツはいままでフランクフルトをハブ空港として発展させてきたが、首都に乗り入れることができる大型空港が完成すれば、より多くの人がベルリンを訪れるようになり、居住者も増えていくであろう。
（３）ベルリンの歪みを狙え
先進国の残されたアービトラージエリアといえるベルリンの平均地価は中心地ミッテ区において、
２００６年→２２２０ユーロ／㎡
２０１２年→３４５０ユーロ／㎡
２０１４年→３６４６ユーロ／㎡
これを坪単価に直すとわかりやすいかと思うが、
２０１４年→１２０５２ユーロ／坪
２０１６年12月４日時点の為替レート１ユーロ＝１１９円で計算をすると約１４３万円／坪となる。
東京の港区の２０１４年のマンション取得単価→約坪３１０万円である。いかに地価が低いのかがわかるかと思う。
２０１４年のパリ４区の平均値１１０００ユーロ／㎡は４３１万円／坪程度である。ミッテ区の安さは特筆ものだとわかるであろう。ただし、ミッテ区の地価平均値は前述のとおりだが、
ミッテ区の中心地→６０００～１００００ユーロ／㎡を超える物件が出てきている。
以前ほどの割安感は薄れつつある。この地価の割安感からくるキャピタル・ゲインは早晩なくなってしまいかねず、ベルリン不動産の買い時はユーロ安のまさにいま、早ければ早いほど良いということになる。
