ブログ

３．先進国か新興国か

（１）新興国のリスク
市場の成熟した先進国不動産投資は、新興国不動産投資に比べ歪みによる利益を得づらいと言われている。実はそれは先入観でしかない。不動産投資は賭け事ではない。先進国の中で歪みを見つけ、そこに投資するのが安全かつ利益を得られるのだ。
東南アジアをはじめとした新興国には、不動産をきちんと売買し、それを賃貸・管理していくといった国内不動産マーケットが、極めて小さいのが実情である。
日本人の感覚からすると分りにくいが、売買は当事者２者がいれば成立するが、賃貸は主に国内事業者・企業のマーケットであり、国や都市の経済力に合わせた規模にしかならないのだ。
故に新興国のデベロッパーは、マーケットの小さい新興国で売買時のみの、一時的なテナントを入居させ、架空の利回りで購入をさせることもある。そのテナントが出てしまうと、はるかに低い賃料でしか貸せなくなってしまうのだ。その低い賃料から収益還元法で売買価格を計算しても買った金額には届かない。
時折、賃料保証をうたっている業者があるが、きちんとしたマーケットがない国で、一定期間の賃料を保証するというのは、数年間の高い賃料を価格に含ませて売却する商法であり、一定期間終了後、その賃料で貸し続けられるのは不可能である。不動産を購入した時に想定された利回りに応じた賃料を払えるテナントがいないのである。国の経済成長と不動産投資には必ずタイムラグがあり、個人投資家の実情に合わせた成長はしないものである。あおられた売り文句で夢のような投資先のように見えるが、新興国不動産投資はとても難しいものなのだ。かなりの知識がないと手を出さないのが賢明だ。
宝くじのように利益力のよい物件に出会えるかもしれないが、貴重な資産をそのような賭け事に近い投資で使うのはお勧めできない。そもそも海外のデベロッパーが信頼できるのかどうか、倒産リスクが無いのかを調べる方法さえ思いつかない。自らデベロッパーとなるぐらいの資力があってこそ、ビジネスチャンスはあるだろう。

（２）先進国不動産投資のメリット
先進国の不動産投資はその点、安全性が格段に良い。不動産の大きな国内マーケットが存在し、売買・賃貸が繰り返されてきた歴史がある。その失敗から学んだ買主保護・登記・法律が整備されている。エリア別の賃料の平均値、上昇率、売買価格の平均値、上昇率なども、インターネット上で、自分自身で探し出すことが出来る。また大きなマーケットがあるので、特定のデベロッパーに頼らず、市場に出ている多くの物件から価格を比較しながら検討できるのだ。売却時の価格を予測することも客観的にかつ科学的に行うことが出来る（もちろん予測は難しいところもあるが）。新興国のデベロッパーが作成した利回りは作為的な可能性が高く、売却時の予想価格も希望的観測である。各国の実情を理解し調べてから売買をすべきである。

あけましておめでとうございます。
新年にベルリン不動産に関する書籍を刊行させていただくことになりました。
その一部を年末から年始にかけて掲載させていただいております。
詳細は後日発表いたしますが、是非興味のある方はご連絡ください！

—————————–

２．ベルリンの過去と現在
（１）ポツダマープラッツ
ポツダマープラッツは第二次世界大戦前のベルリンの中心地のひとつであったが、ベルリン市街地戦で激戦地となり街は廃墟となってしまっていた。１９６１年に築かれた壁により、ベルリンは東西冷戦の戦略的拠点ではあるものの、大規模な開発がなされない経済的な空白地となっていた。ソ連の軍隊がすぐそばに駐留している飛び地地帯に資本を入れたがる有力者はさすがにいなかったのだ。そんなベルリンに大きな転機が訪れたのは、１９８９年の東西ドイツ再統一及びベルリンの壁崩壊である。ベルリン再統一後の大規模な開発でとてもスタイリッシュでモダンな街並みへと変貌を遂げていた。

（２）ミッテ
２０１６年現在、ベルリンは１２区で構成されている。ポツダマープラッツはミッテ区と呼ばれるエリアにある。ミッテとは英語でミドルという意味で、東京の千代田区と中央区を合わせたような経済と文化の中心エリアである。ozaki_04
ミッテはブランデンブルグ門、連邦議事堂、ウンターデンリンデン、博物館島、ベルリン大聖堂、ジャンダルメンマルクト、ベルリンテレビ塔といった行政・観光の中心地である。ポツダマープラッツにはベルリン再統一後にできた観光スポット・ソニーセンターがある。世界的に有名な建築家ヘルムート・ヤーンが設計した文化複合施設だ。とても珍しい建築様式で外観が富士山のように見えることで有名である。

ポツダマープラッツで会ったデベロッパーからもらった資料によると、ミッテにある新築不動産案件の価格が１㎡あたり４５００ユーロ（１ユーロ＝１１３円換算でおよそ５０万円であった。ベルリン中央駅から非常に近く、東京でいうところの中央区銀座から徒歩１０分のようなアクセスの物件である。東京で同様のエリアでマンションを購入すれば約２倍はするであろう。

（３）歴史による歪み
この地価の安さがベルリン不動産の最大の魅力である。ベルリンは決して新興国の首都ではない。Ｇ７加盟先進国の中でもトップクラスの経済規模及び財政基盤を誇るＥＵの優等生であるドイツの首都なのだ。本来、このレベルの地価であるのは考えられない。今後、他の先進国の首都と同じレベルの価格水準まで上昇していくであろうことは容易に推測が可能である。一般的に不動産投資においてこういった歪みのことをアービトラージといい、大きなリターンを得られるチャンスである。不動産投資ではいかにアービトラージを見つけ、投資をすることが最も利益を得られる方法だと言われている。

１．ベルリンの不動産
（１）東日本大震災直後
東日本大震災の影響が色濃く残る東京から、ベルリン・テーゲル空港に降り立ったのは２０１１年の春であった。
その年は年明けから景気が持ち直す兆しが見え始め、梅が咲くころには経済活動が活発になりかけていた。そんな時に起きたのがあの大地震。奇しくも、著者が不動産会社ウィンドゲートを立ち上げたのはその年の２月７日。宅建業免許がもうすぐ下りるというタイミングであった。会社を立ち上げてすぐに地震で経済活動がほぼ止まってしまう。これ以上ないくらい厳しい船出となったのだ。
会社は著者である日本人尾嵜豪とドイツ人ベンジャミン・グロースとで設立をし、ヨーロッパから日本に来る外国人客へ、東京都心の高級住宅賃貸サービスをビジネスの柱として考えていた。しかし、震災後の、ヨーロッパにおける日本のイメージダウンは想像以上に大きく、ほぼ売り上げが見込めない状況になっていた。さらには共に会社を立ち上げたパートナーであるグロースが、震災の影響が色濃く残る東京を去る決断をするという、いきなり最大のピンチに襲われたのだ。
（２）ベルリンの美しい街並み
テーゲル空港は、ベルリンという大都市にしてはコンパクトな空港で、その第一印象からベルリンは正直地味な都市だと感じた。東京を離れる決断をしたグロースと、ベルリンの不動産が日本人にとって投資対象として魅力があるかについて議論を交わしたのは僅か渡航の３週間前のことであった。まずはこの目でベルリンを視察し、ベルリンのデベロッパー・不動産会社と意見を交わすことが最も重要だと意見が一致し、ともに機上の人となったのであった。
テーゲル空港を出て、Ｓバーンと呼ばれる鉄道で宿泊する予定のホテルがあるベルリン南東部の駅に着いた。その時、私の第一声が「えっ？ここが首都？軽井沢みたいだ！！」であった。駅前の主要幹線道路は片道２車線でとても広く、歩道と自転車専用道が整備されている。また路側帯が広く車が駐車しても邪魔にならない。何よりも電線・電柱が無いので視界がとても広いのだ。表通りから一本路地に入ると景色は変わり、車が十分すれ違えるほどの広さの道路が、あえてアスファルト舗装されていない。日本でよく見かける電柱の代わりに街路樹が植わっている。日本で視界を妨げる電線のかわりに、風で木の葉が揺れるさまなどは、映画のワンシーンのようだ。ベルリンは電線地中化率がほぼ１００％であり、自然をいかした街づくりはまるで電線が埋設されていないような錯覚に陥る。（東京２３区の電線地中化率は約７％。）
（３）開発が進むベルリン
翌日、Ｕバーンと呼ばれる地下鉄を乗り継いでベルリン中央駅にやってきた。駅のホームから眺めた景色は、駅の周囲の広大な土地と林立するクレーンの圧倒的な数であった。

「これほど開発工事をしているのだから土地の値段も高く、既に不動産投資を始めるには遅いのではないか？」内心、ベルリン中心部を最初に見て焦っていた。しかし、その後の不動産デベロッパーとの新築マンションの現場視察・打ち合わせで良いほうに覆された。ビルの建築現場を視察した時に、現場がとても整然としていて、施工管理がとても行き届いていた。さすがギルドの国だけあってモノ造りにはとても信頼がおけるなと思いながら、そのマンションの分譲価格リストを見せてもらった。驚いたことに、東京の不動産価格の６０％ぐらいでしかなかった。もちろんベルリンにおけるロケーションと東京におけるロケーションで、比較対象としてバランスのとれそうなものを選んでのことだ。

その後、ポツダマープラッツへと向かった。そこにはソニーセンターなど近代的なベルリンの街があった。同じ日に博物館島に移動して中世の建物を見たので、ベルリンという歴史に翻弄された街が垣間見えた、そんな第一印象であった。

いつも大変お世話になっております。
師走の候、何かとご多忙の日々をお過ごしのことと存じます。
さて、誠に勝手ながら弊社では、下記の期間を年末年始休業日とさせて頂きます。

———————–
渋谷本社
■年末年始休業日
12/29(木) ～ 1/4(水)
1/5(木)午後〜通常営業させて頂きます。
ベルリン支社
■年末年始休業日
12/31(土) ～ 1/3(火)
1/4(水)〜通常営業させて頂きます。
———————–
今年も大変お世話になりました。
皆様、良いお年をお迎えください。
来年2017年もさらなるサービスの向上を図るよう、
誠心誠意努力する所存ですので、より一層のご支援を賜りますよう、
心よりお願い申し上げます。
株式会社ウィンドゲート
代表取締役　尾嵜豪

みなさんはベルリンに対してどんなイメージがあるでしょうか？
ベルリンの壁、冷戦、戦争といったどちらかというとマイナスのイメージを持っている人は多いと思います。ところが、実際にベルリンに行った人からは、「美しい街。首都とは思えない緑あふれる街並み。軽井沢みたい！！街の人がとても親切！」と溢れんばかりのプラスのイメージの言葉が出てくるのです。休日に湖のほとりでくつろぐカップルや重厚なレンガ造りの街並みを見ていると、こんなところで暮らしてみたいと実感するのです。

日本人にはあまり知られていませんが、観光都市として多くの外国人が訪れています。歴史ある多くの世界遺産建築物もそうですが、とてもグランドデザインがしっかりとした都市であり、自然とインフラが見事に共存している美しい街並みに驚かされます。
その後、本書の主題であるドイツ・ベルリン不動産の魅力について迫ります。
歴史に翻弄されたベルリン。歴史に取り残された都市が首都となり先進国ながら新興国並みの発展を遂げている現在、不動産投資の最大のチャンスが到来しているのを実感していただけると思います。
ドイツ非居住の日本人が自由に買うことができ、ローンを組むことも可能なのです。
ヨーロッパの歴史建造物のオーナーになるなんて。夢があると思いませんか？
中古市場が発展したドイツでは売却の出口戦略が立てやすいのが魅力です。
成長都市なのでキャピタル・ゲインも見込めます。また、建物の価値が高いドイツならではの、減価償却を用いた節税効果も期待できるのです。
空室率の低さも魅力で安定した賃料収入が期待できます。
さぁいよいよ不動産投資は国境を越える時代。資産を守るために安全な経済圏と地震の無いドイツ不動産の魅力を感じてください。

2016年のベルリンツォー駅周辺の様子です。
素敵な街並みのベルリンを感じていただければと思っています。

緑あふれる閑静な住宅街にある歴史ある物件
ウェストエンド・リビング
Sバーン駅に近く、ベルリン中心部まですぐ！

天井高も高く、緑が多く、ゆったりと時間を過ごすことができます。

中古物件ならではの節税も可能ですよ！

ベルリン不動産セミナー動画
～ベルリンの魅力～４つの柱～

１．低い空室率
２．キャピタルゲインの高い魅力
３．分散投資の魅力
４．減価償却による節税
と大きな魅力と可能性を持っているベルリン不動産
その要点について語っています。

講師・尾嵜豪

昨日10月3日(月）は、1990年10月3日にドイツが再統一したことを記念するドイツ連邦共和国の統一記念日でした。

それを祝してドイツ大使館公邸での祝賀パーティにご招待いただき、楽しい時間を過ごさせていただきました。
ベルリン（ドイツ）の素敵な不動産を皆さまにご紹介し、両国のかけはしを目指すウィンドゲートにとっても、大事な一日でした。

今回ご招待いただきまして、駐日ドイツ連邦共和国大使
ハンス・カール・フォン・ヴェアテルン様、大使夫人、及びドイツ大使館の皆様に深く謝意を述べさせていただきます。

ウィンドゲート　WINDGATE Inc.

代表取締役社長　尾嵜豪

CEO Takeshi Ozaki

ベルリン不動産セミナー動画
～ベルリンの歴史・地価が安い理由その１～

戦後からベルリン再統一まで
ベルリンの地価が低い理由をお話しします。
講師・ベンジャミン・グロース

ポツダム　クララ１８

フルリフォーム物件です。

物件価値が一気に増大し、キャピタルゲインの可能性が増大します。

また賃料上昇も期待できる案件となります。

あけましておめでとうございます。

新春第１回目のウィンドゲート　ドイツ・ベルリン不動産コラムを掲載いたします。

ドイツ・ベルリンへの不動産投資を何故お勧めするのかを、資産形成の観点から考えてみましょう。

不動産による資産形成で最も大切なのは、
１．安全であること
２．値上がり期待があること
３．収益がそこから得られること
４．すぐにキャッシュに変えられること
の４点になります。
ドイツ・ベルリン不動産投資は上記の点がすべて網羅されています。

１．安全であることに関しては、ベルリンは地震、台風、洪水等の自然災害リスクが低く、　　建物が鉄骨、鉄筋、石・レンガ造りなどで堅牢であること。先進国なので、建築時の国のチェックなどが厳しく、しっかりと建築されることも大事な要素です。又、先進国で経済大国でもあることで、しっかりとした不動産マーケットが存在し、多くの入居テナントと格付けの高い銀行ローンが物件を守ってもらえます。

２．値上がり期待があることに関しては、ベルリンはベルリンの壁が崩壊するまでとても低い地価でした。ベルリンが新たな再統一ドイツの首都となってから、本格的な首都再開発が始まっており、先進国でありながら発展途上地域の様相がありさらに発展していくことが期待されます。

３．収益が得られることに関しては、先進国であることがまさにアドバンテージであり、収益に関する多くの分析データがそろっており、収益及び利回りの予測がつきやすい。発展途上国での収益はあくまでも予想であり期待値であることとの違いはとても大きいと思われます。また、物件購入時の銀行からの借り入れが日本在住の法人・個人であっても物件価格の50~60%が可能であり、保有期間中のテナント賃料で銀行の返済分及び経費をプラスマイナスゼロにもっていくことが可能である。またベルリン不動産の大きな魅力である高い減価償却により、プラスマイナスゼロどころか、大きなマイナスにして、節税対策に最適です。

４．換金性に関しては、不動産特有の換金性の低さがありますが、時間をかけて見定めることが可能になります。また成長都市で時間をかけることは資産を数倍にするというマジックをかける事さえ可能になります。

現在、世界で立地及び経済成長性などをトータルで考えると、ドイツ・ベルリン、日本・東京（港区・渋谷区・中央区・品川区）、アメリカ・ニューヨーク（最近は高くなりすぎていますが）が不動産投資の3大立地ではないかとさえ考えています。

ドイツ・ベルリンはEUのお金を一極で吸い上げているといっても過言ではないと思います。また人口も急増しています。ベルリンは第二次世界大戦前に400万人以上人口がいたので都市成長の包容力はまだまだ余裕があり、移民受け入れや首都へのストロー現象などを考慮すると、さらなる大都市へと変貌すると思われます。

これらをふまえて考えていくと、キャッシュを持っていることによるインフレ時の価値の目減り、経済変調による円価値の下落などを考慮すると、ドイツ・ベルリン、日本・東京に分散投資をしておくのが大事な資産形成ポートフォリオではないでしょうか。

今年もウィンドゲートをよろしくお願いいたします。

ベルリンは世界的に見ても自然災害が少ないエリア!?

不動産投資はリターンとリスクが常に背中合わせではありますが、できる限りリスクを減らしたいというのが、多くの方の本音ではないでしょうか。

まず不動産投資において、第一に考えなければいけないのは災害リスクです。

地震の多い日本では建築物の倒壊リスクは拭いきれない
地震の多い日本では建築物の倒壊リスクは拭いきれない
台風による建物崩壊や屋根材損傷、津波による建物崩壊、地震による建物全半壊。液状化現象による建物傾斜、洪水による床上浸水、なだれ又はがけ崩れによる建物全半壊、などが主な災害リスクです。

日本では木を根元からなぎ倒す台風も珍しくない
日本では木を根元からなぎ倒す台風も珍しくない
これらの災害がひとたび起こると人命が助かったとしても、修繕・再建築等には多大な費用が掛かり、収益を大きく損う危険性があります。こういった災害リスクの少ないエリアに不動産を分散所有することは、不動産投資のポートフォリオを組むうえでとても重要なポイントになります。

世界中を見回してみても、ベルリンは災害がとても少ないエリアの一つと言えます。

台風などの嵐の通り道ではないために大嵐はほとんどなく、津波に関してはベルリンが海岸沿いにないためにありません。地震に関しては、記録に残っている限り、震度２以上はなかったと言われています。洪水に関しても、シュプレー川という大きな川が流れていますが、特に大きな氾濫記録はありません。また、平野地であるため、がけ崩れが起こるエリアは少なく、冬季は寒くなりますが降水量が少いため大きな雪崩等はありません。

シュプレー川
シュプレー川には大きな氾濫記録はない
インカムゲインや利回りの計算も良いのですが、建物を失っては何も生み出さないばかりか、大きな損失を出す可能性があります。不動産投資には災害を考慮した立地を探すことがとても大切だと思います。
ドイツ不動産の所有権が担保される理由とは？

不動産におけるリスクで２番目に考えなくてはいけないのは、所有権に関することです。

新興国での不動産投資の最大のリスクは、カントリーリスクです。新興国においては不動産の所有権に関してきちんと法的に登記されず、保全されるという最も大切な部分が、場合によっては覆ってしまう可能性があります。

しかし、ドイツ不動産に関してはその心配はありません。ドイツ・ベルリン不動産においては、不動産契約時に“Notary”（公証人兼司法書士のような立場）と呼ばれる人が必ず立会い、

契約書作成⇒契約サイン会⇒仮登記⇒売買代金の授受⇒登記

という流れを全て公的な立場で確認します。

あらゆる売買は、“Grundbuch”（不動産登記）に記載されます。所有者についての全てが明確で公証を受けたものです。公証とは登記に記載された所有者の所有権を担保するものであり、ある意味、日本の不動産登記における対抗要件以上に安心できるものといえるでしょう。

ドイツは外国人の所有権を認めており、日本人でも所有権を持つことが可能です。こういった部分の確認も海外不動産投資には大切なポイントとなります。

ドイツの不動産は日本とは異なり、「建物」と「土地」を明確に分類せず、また、土地よりも建物が高く評価されることが一般的です。今回は、そうした特性によって得られる効果について見ていきます。

建物と土地に「分ける」という概念がないドイツ不動産

不動産は「建物」と「土地」に分けることができます。建物部分は、時間の経過等により価値が減っていくので、「減価償却資産」と呼ばれます。一方、土地には減価償却はありません。これは多くの方がご存知のとおりです。

とはいえ、ドイツの不動産は、建物と土地に分けるという概念がないため、「建物価格」と「土地価格」を明確にするのは容易ではありません。

では、どのように計算をするかというと、”Bodenrichtwert”という名称の、ドイツ版の路線価がわかるものを利用する方法が一般的です。Web上で参照することができ、誰でも閲覧可能です。そこにはエリアの道路ごとに㎡あたりの単価が記載されているので、あとは日本で行われているように、面積を乗じていくことで計算ができます。

マンションなど、土地が共有持ち分になっている場合でも、日本の路線価計算の方法を参考に考えていただくのが基本です。ただし、細かい計算方法などがあるため、税理士と相談しながら進めてください。

土地の価格が計算できれば、不動産価格から土地価格を控除したものが建物価格となります。
日本の所得税法の適用で償却メリットも

ベルリン不動産の魅力は、建物：土地の価格の比率が、平均で７：３～８：２と言われるほど、建物価格が高いところにあります。おそらく歴史を積み重ねた重厚な建物がそうさせているのしょう。

さらに、ドイツの中古不動産市場が非常に活発であることも重要です。日本では新築物件に高い価値を置かれ、中古物件ほど価値が下がっていくのが一般的です。しかしドイツでは築50年、築100年の建物であっても高い価値を維持しており、中古物件のほうが新築物件より高値で取引されることもよくあります。

ドイツの不動産であっても、日本に居住している個人、及び日本にある法人が購入する場合は、日本の所得税法が適用されます。そのため、ドイツの減価償却ではなく、日本の減価償却で計算されます。

不動産的な価値が高く、その価値のうちの多くを建物比率が占めている物件に対して日本の減価償却が適用された場合には、高い節税効果が出てきます。

くわしい計算方法は国税庁のホームページ等をご参照いただきたいのですが、日本の減価償却では、耐用年数を超えた建築物に対し、短い減価償却期間が適用されます。

ドイツでは、最も一般的な石造り・レンガ造りの建物の場合、新築時には38年として減価償却計算されるのですが、38年を超えた中古物件の場合は、7年で償却することが可能です。

建物比率が70～80％のものを7年で償却できるとなると、1年当たりの減価償却費は大きくなります。また、賃貸収入等から減価償却費用を含む諸経費を控除した結果、不動産所得が赤字となった場合は、ほかの所得と損益通算することが可能となります。

ドイツ・ベルリン不動産の魅力を支える太い柱には、「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」がありますが、「減価償却」は、それらに次ぐ3本目の柱だといえるでしょう。