「今期は利益がかなり出そうだ…」「法人税の負担が重い…」「以前流行った海外不動産の節税は、もう使えないのでは？」そんな悩みを抱える経営者の方も多いのではないでしょうか。
実際、2020年度（令和2年度）の税制改正により、個人による海外中古不動産を使った“節税スキーム”は大きく制限されました。
しかし実は、法人名義での海外不動産活用については、今でも有効な戦略として注目されています。
特に近年、経営者や資産家の間で関心が高まっているのが「ドイツ不動産」です。
個人の「海外不動産節税」はなぜ終わったのか？
かつては、海外中古不動産を利用した節税が富裕層の間で広く活用されていました。
その仕組みはシンプルです。
海外の中古木造物件などを購入すると、日本の税法上、短期間で大きな減価償却費を計上できるケースがあります。
すると帳簿上は“赤字”となり、その赤字を給与所得や事業所得と相殺できました。
つまり、
- 本業で大きな利益が出る
- 海外不動産で大きな減価償却費を出す
- 所得税を圧縮する
という流れです。
しかし2020年度（令和2年度）の税制改正により、個人が海外中古不動産で生じた損失を、他の所得と損益通算することができなくなりました。
これにより、
- 高所得者の所得税対策
- 所得税率と譲渡税率の差を利用した節税
といった、従来の個人向けスキームは大きく制限されました。
しかし「法人名義」なら今でも活用できる
ここが非常に重要なポイントです。
前述の税制改正は、あくまで「個人の所得税法」に関するものです。
法人税法については、現在も海外不動産の減価償却費を計上することが認められています。
つまり法人では、
- 海外不動産を購入
- 減価償却費を計上
- 本業の利益を圧縮
- 法人税をコントロール
という流れが、今でも可能なのです。
法人における「課税の繰り延べ」という考え方
ここで重要なのは、「税金がゼロになる」という話ではないということです。
本質は、
“利益をコントロールしながら課税を繰り延べる”
という考え方です。
例えば、
- ドイツなどの中古不動産を法人で購入
- 減価償却費を大きく計上
- 本業利益を圧縮
- 将来売却時に利益が出る
- そのタイミングで役員退職金や新規投資を実施
という流れを作ることで、利益と税負担を戦略的に調整していきます。
これは単なる「節税」ではなく、
経営全体のキャッシュフロー戦略とも言えます。
なぜ今「ドイツ不動産」が注目されるのか？
海外不動産というと、
- アメリカ
- 東南アジア
- ドバイ
などをイメージする方も多いでしょう。
その中で、なぜ今ドイツ不動産が注目されているのでしょうか。
① 建物比率が高い（ここが最大のポイント）
減価償却は「建物部分」にしか使えません。
日本では、
- 土地7：建物3
のように、土地割合が高いケースが多くあります。
一方、ドイツでは、
- 土地3：建物7
のように、建物比率が高い物件も珍しくありません。
つまり、購入価格の大部分を減価償却対象にできる可能性があります。
これは法人節税において非常に大きなメリットです。
② 経済大国ドイツの安定性
ドイツはEU最大の経済大国です。
法制度や不動産登記制度の信頼性も高く、
- 所有権リスク
- 法制度変更リスク
- 政情不安
などが比較的小さい先進国として知られています。
「海外投資は怖い」と感じる経営者にとっても、比較的安心感のある市場と言えるでしょう。
③ 住宅需要が強い
ベルリンやフランクフルトなどの主要都市では、慢性的な住宅不足が続いています。
そのため、
- 空室リスクが低い
- 賃貸需要が安定している
- 中古価格が下がりにくい
という特徴があります。
単なる節税だけでなく、“資産価値”という面でも注目されているのです。
④ ユーロ建て資産を持てる
今後、日本円だけで資産を保有するリスクを不安視する経営者は増えています。
その中で、
- ユーロ建て
- 現物資産
- 海外分散
を同時に実現できる点は大きな魅力です。
特に円安局面では、資産防衛としての価値も高まります。
法人で海外不動産を行う際の注意点
もちろん、メリットだけではありません。
実際に検討する際は、以下のリスクも理解しておく必要があります。
融資のハードル
国内金融機関で海外不動産向け融資を扱うケースは限られています。最近ではドイツの金融機関も海外の投資家に対して融資は慎重です。
そのため、
- 自己資金
- 本業の信用力
- キャッシュフロー
が重要になります。
為替リスク
ユーロ高・円安なら利益が出やすくなりますが、逆にユーロ安・円高になると資産価値が下がる可能性があります。
為替は必ず考慮すべきポイントです。
現地管理の問題
海外では、
- 修繕対応
- 入居者管理
- 家賃回収
などを現地パートナーに依存するケースが多くなります。
そのため、信頼できる管理会社や仲介会社選びが非常に重要です。
まとめ｜今は「節税」より“資産防衛”の時代
個人の海外不動産節税は、税制改正によって大きく制限されました。
しかし法人においては、
- 利益コントロール
- 課税の繰り延べ
- 円安対策
- 資産分散
という観点で、海外不動産、特にドイツ不動産は今なお有効な選択肢になっています。
単に「税金を減らす」という発想ではなく、
「会社の利益を未来の資産へ変える」
という視点で考えることが重要です。
今期の利益が大きく出そうな経営者の方は、
一度「法人での海外不動産活用」を検討してみてもよいかもしれません。
