カテゴリー: 海外不動産

ベルリンの人気スポットといえばイーストサイド・ギャラリー（『ベルリンの壁』の一部に壁画が描かれているので有名）。そこから徒歩10分にあるリング（環状線）にあるベルリン東駅が現在、新時代を担う産業エリアとして大きな注目を集めています。

ベルリン中央駅開業後、ベルリン東駅は賑わいが薄れてきていました。

（左）ベルリン東駅の外観　（右）ベルリン東駅の構内

最近、ベルリン東駅を中心とする大々的な開発が盛んになってきています。
街の中心で暮らしたい人々のニーズが増加してきています。

2008年、ベルリン東駅旧操車場の中心域に、巨大なイベント・アリーナが完成しました。完成当時『O2アリーナ』と呼ばれていたこの施設は、2015年に『Mercedes-Benz-Arena』と改名され、現在年間を通じて約150ものスポーツ競技会や、世界的に有名な歌手のコンサートなどが開催されています。

この施設は、アメリカ合衆国に拠点を持つアンシュッツ・エンターテイメントグループが、このエリアを現代的でメトロポリタンなエリアにしようと、計画されたものです。

さらに巨額な投資で、ベルリン東駅周辺を、都心部の一大エンターテイメントエリアへ変貌させるべく計画が進められています。

 

 

ドイツ最大手のメルセデスがその営業センターを開業したことで、その他の企業も続々とこのエリアへ進出しています。

また、大きなホテルと多数のオフィスが入った商業ビルが既に完成し、そのすぐ近く、“これぞベルリン”的な雰囲気で有名なワルシャワ橋のふもとに、大型ショッピングセンターEast Side Mallの建設が開始されました。

延べ面積25,000平米の建物内には、100以上のカフェやレストラン、小売店や娯楽施設が入ります。2018年の開業を目指して進められるこのモールを基点に、20,000人もの雇用創出が予想されており、ベルリン現市長も、このエリアの将来的な雇用数に言及するほど注目度が高まっています。

Shellのガソリンスタンドがテナントである土地の売買

物件情報 

物件面積:              約1,165 m²
年間賃料:　　　     約 83,000.- € （年間）
物件価格:             1,300,000.- €
要　　因:    　　　15.66 倍（年間賃料に対して）
利 回 り  :　　　 　6.38%
仲介手数料:           5.95% （消費税19%を含む）

所在：ベルリン南部にあり、交通の便が良い角地にある。
現況：土地にある建物は、Shell石油のガソリンスタンドでテナントとして借りている。
　　　テナント退去時は、とても便利なロケーションにあるため、ビル用地としても最適である。
 　　  テナント退去時に、テナントがガソリンスタンドのすべての施設の廃棄と汚染の責任を負うことになっています。

 

免責事項
 この内容の開示に関して、注意をして編集しておりますが、状況・条件の変更等の可能性があり、この物件情報資料の条件が変更しても弊社は責任を負いかねます。
また、物件が終了している場合がございますので、ご了承ください。

詳細情報は弊社までご連絡ください。

  

※新築と中古ではどちらが魅力的なのかを検証してみよう。

a.)新築物件

新築物件は1stTier（ベルリン中心部）,2ndTier（ベルリン郊外）双方で市場に存在する。

２０１６年現在での㎡単価を見てみよう。

★ 1stTier : 6,000~12,000ユーロ/㎡

★ 2ndTier : 3,500~6,000ユーロ/㎡

新築はキャピタル・ゲインが大きく望めるが、減価償却を狙う投資家には向いていない。

 

尚、新築でも完成済みのものと未完成で販売されている物件がある。未完成物件を購入した場合の国によるリスクヘッジ政策があるので紹介したい。

もし建設途中でデベロッパーが倒産した場合、国から『倒産管理人』が任命される。建設の続きは、新しく任命されるデベロッパーが請け負うことになり、業務を移行する手続きは、この倒産管理人が行うことになる。

この移行手続きに関しては、物件買主（オーナー）も意思決定過程に参加することになる。

既に出来上がっている部分はオーナー組合のものでもあるので、オーナー組合が決定権を所有するためである。

既にできあがった部分に対する分割払いとなっており、支払いを行った部分は買主のものとなる。

当初のデベロッパーが倒産した場合、そのデベロッパーから買主へ、支払った部分が返金されることはない。売買契約に従い、残る分割支払分は新しく決まったデベロッパーに支払い、建設自体は続けられる。

ドイツの法律は買主を守る立場をとっており、特に新築物件については、まだ完成していない部分に関しての支払いは一切ない、というのが大切なポイントである。

b.)中古物件

では、中古物件を見てみよう。

ベルリン1st Tierにあるような都心の中古物件は市場に出てくる数が少ない

→需要と供給の法則にしたがい、物件価格が比較的高くなる傾向がある。

→結論としては、ベルリンで中古物件を購入するのであれば、2ndTierにある物件を選ぶのが適切である。(但し、物件価格の幅は大きくなる。)

また築年の経過した物件が多く、減価償却をとりたい投資家には理想的とさえいえる。

中古物件は物件ごとの状態の差が大きいので、専門家に見てもらうことがとても大事になってくる。

<　次回ウィンドゲート自社開催セミナー「ドイツ・ベルリン不動産」の魅力　＞
~先進国の知られざる「成長都市」ベルリンの最新事情と不動産投資のポイント
・2017年8月29日（火）19:00 – 20:30
・ウィンドゲート本社内　セミナー会場
・〒150-0002　東京都渋谷区渋谷1-9-1渋谷ビジネス会館1階
・TEL:ウィンドゲート03-6418-6666

1993年発行と統一直後の時期の本で
かなり税制が変更されているかもしれません。そのあたり注意して読んでもらった方が良いと思います。
ちなみに、参考までに「ドイツの不動産　開発と投資の法律および税務」
編集者：R.フォルハード、D.ウェーバー、W.ウージンガ―
翻訳：ドイツ・リアルエステイト・コンサルティングLtd.

 

 

「ドイツ進出企業の税制と実務」
ドイツの「法人税」・「付加価値税」・「個人所得税」について、その基本的構造と実務の現場で遭遇する点を網羅的に解説。

著者：池田良一

 

 

 

先進国不動産投資の本命登場　ドイツ・ベルリン
尾嵜　豪 (著)
オンデマンド (ペーパーバック)

日本人がベルリンで不動産を買うときに、参考になる書籍

 

 

 

 

※Jetroのドイツ税制に関するサイトです。

※国土交通省のドイツ税制サイト

※ドイツの相続についてまとめた「相続TOKYO」というサイト

※Germany Trade And Invest（英文）

※ドイツでビジネス

※Young Germany

※Windgate Facebook Page

 

 

 

ベルリンに行くと豊富な鉄道網と道路網・高速道路網に驚かされる。そのなかでも象徴的なのがベルリン環状線（Karte berlin ringbahn）である。

開業 1871年（環状運転開始は1877年）
運営者 ドイツ鉄道
路線距離 36.9 km
軌間 1,435 mm

1日40万人が利用する。 路線の特徴的な形から犬の頭（ドイツ語: Hundekopf）と呼ばれている。ベルリンAゾーンとなっている。

東京の山手線のモデルになったともいわれる路線である。実際に新橋～東京間の高架線及び新橋駅にベルリンの鉄道の面影を感じることができる。

ベルリンの壁があったときは、環状線が分断されていたが、統一後は環状運転が再開され、現在に至る。

先進国不動産投資の本命登場　ドイツ・ベルリン
尾嵜　豪 (著)
オンデマンド (ペーパーバック)
￥ 1,404

Amazonにて購入可能です。
ドイツ・ベルリンの不動産について詳しく述べていますので、
興味のございます方は是非、ご一読ください。

『海外不動産フェア2017』に弊社がブースを出し、
ベルリン不動産の魅力について、皆様にご案内させていただきました。
【日時】 6月11日（日）10:00－18:00
【会場】 御茶ノ水ソラシティカンファレンスセンター

ベルリン不動産はいまとても熱いです！

ベルリンは緑と水の都市と言われていますが、市内を移動するときに車で走行すると実感できます。

ベルリン中心部からそれほど遠くない地域を走行しているのですが、森の中にいるようです。

環境が本当に良いベルリンを感じてみませんか？

外国為替相場（仲値）】
（基準時点：平成29年04月10日09時00分）
ユーロ　　　　　　　　　　　   117.68円

2017年4月になり、円高ユーロ安がまた進み始めています。
不動産投資において、為替の動きというのはとても重要です。
もちろん、今後の動きは分かりませんが、ユーロ安は投資家にとって良いサインの一つです。
ご参考までに、過去2年半の円ユーロの動きが下記のとおりです。

ウィンドゲートではベルリンの街並みをinstagramにて公開しています。
ベルリンに興味を持たれた方は是非、一度街並みを見ていただければと思います。

緑の多い素敵な街であると感じていただけるのではないでしょうか。
是非、下記をクリックしてください。
https://www.instagram.com/windgate_germany/

◎堅牢な建物
ドイツの中古物件の良さはまず、その「堅牢さ」である。特に、19世紀後半から第二次世界大戦直後（１９５０年代後半）の間に建てられたマンションは、その壁に石やレンガを使用する、非常に丈夫な造りだ。
ベルリンは地震の心配がないため、過去２００年間を通じ、この丈夫な壁を壊すことができたのは、人間だけであった（第一次・第二次世界大戦）。完全に取り壊して新築するよりも、残ったスケルトンや壁を利用して建て直す方が安上がりだったということからも、どれほど強固に作られた建物であったかが分かるだろう。
現在、当時と同じような建設資材・建築方法で建物を造ることは不可能だ。というのも、現在では人件費がかかりすぎてしまうからだ。つまり、上記の時期に建設されたマンションは、二度と同じものが建てられない、そして新築物件は増加していくという面からも、中古物件の価値が今後も上昇し続けることは必須である。

◎優れた断熱性
もうひとつ、石やレンガで造られた建物の良さは、優れた断熱性にある。厳しい冬に、建物内の暖かさを逃がさないだけでなく、夏には室内の温度を涼しく保つことができる。その断熱性の高さは、この10～15年間で新しく開発された断熱材が、やっと追いつくことができるようになったほどだ。
壁の厚さは、最も厚いものになると２ｍにもなる。こういった物件は、見た目の美しさ、機能性、快適さなどから、ベルリン不動産市場において極めて需要が高くなっている。

◎ドイツ中古不動産マーケットの充実
さらに、ドイツの中古不動産市場が非常に活発であることも重要だ。日本では新築物件に高い価値を置かれ、中古物件は急速に価値が下がっていくのが一般的だ。しかしドイツでは築50年、築100年の建物であっても高い価値を維持しており、中古物件のほうが新築物件より高値で取引されることもよくある。

（１）築１００年の魅力
ドイツ・ベルリンには築１００年～１５０年といった古い建物が数多く残っており、その多くは歴史的建造物として指定されている。中古不動産市場が発達しているドイツでは、それら歴史的建造物も不動産マーケットで活発に取引されている。しかも、新築価格にひけをとらない水準で売買価格が形成されているのだ。

（２）ベルリン中古不動産の建築水準
何故、ドイツでは中古不動産の価格が新築をもしのぐ人気なのか？
それは中古物件の建築水準にある。特に石造り・レンガ造りで建てられた「アルトバウ」に代表される第二次世界大戦以前の建物は壁厚１ｍ以上、有効天井高３ｍ以上あるような立派な造りの建物が多数存在している。
さらに外観に意匠が施され細部までこだわった建物が多く所有する喜びを感じられる。現在の時価でいうと建築工事単価は数倍～数十倍はかかるであろうと言われている。ドイツの最新の建築技術をもってしても同じ水準の建物を建てるとデベロッパーは予算超過で大赤字になってしまう水準なのだ。

（３）中古物件のカテゴリー
現在、ベルリン不動産市場で扱われている物件は、基本的に「新築」「中古」と分けることができるが、中古物件についてはさらに３種類のカテゴリーが存在している。
新築物件と３種類の中古物件について
①新築物件（鉄筋コンクリート）
★現地テナントの要望に応える、大きな窓・高い天井・バリアフリー等が多い。
★EneV (省エネルギー基準) に従った工法で、高性能の断熱材を使用することが義務付けられている。
★MaBV (仲介業者および開発業者に関する法律と規制) に従った支払方法

②中古物件
【Altbau mit Modenisierung：モダニゼーション物件（石・レンガ造りの壁）】
★定期的に少しずつ改装されている（オーナー組合の積立金を使い、定期的に電気や屋根、配管などのリフォームが行われている物件）
★モダニゼーション＝外観、内装、窓などのリフォーム
【Kernsanierung：完全リフォーム物件（石・レンガ造りの壁）】
★骨組、壁、地下を除くすべての部分をリフォーム
★電気、屋根、配管、床、窓、ドア、外観、浴室等は全て新調されている
【Dachausbau：新築ペントハウス】
★中古物件の上に、新築のペントハウスを造った建物（保証付）
★堅牢性、断熱性・・・歴史ある物件の驚くべき特徴

減価償却については、中古物件のカテゴリーに該当し、日本の居住者であれば、償却期間の短縮メリットを受けられる。
（減価償却による節税は効果的ですが、今後、税制の変更によって、償却年数の考え方や土地・建物比率などの捉え方が変わる可能性があります。必ず税理士等のアドバイスに従い、自己責任での売買をお願いします。）

 

家賃滞納が発生した際、法律的に下記の手順が取られます。
・2ヶ月間支払がなかった際、支払期限が決められ、その期限をテナントに通知＆支払催促/警告
・期限までに支払われなかった場合、テナントへ『弁護士へ連絡し”Räumungsklage”（明け渡し訴訟）を行う』旨を連絡
（この手続きが行われる場合、弁護士費用が高くなります）
・それでもテナントからの反応がなかった場合、この”Räumungsklage”が裁判所へ提出される
・裁判所にて、支払締め切り日が正式に決められる。
・この支払締め切り日が守られなかった場合、テナント強制退去措置が取られる
通常、テナントが敷金として入居当時の家賃数ヶ月分を支払っています。
今後、万が一強制退去措置が取られる事態になりましたら、敷金から滞納分が戻ってくるシステムです。
以上が、滞納時に取られる通常の手続きとなります。

ユーロ建て現物資産＆償却メリットで注目！「ベルリン不動産」の魅力
~現地専門家が伝える、先進国の知られざる「成長都市」ベルリンの
最新事情と不動産投資のポイント
2017年2月22日（水）19:30-21:00
株式会社ウィンドゲート　本社
〒150-0002　東京都渋谷区渋谷1-9-1渋谷ビジネス会館1階
＜アクセス＞
JR渋谷駅から徒歩5分
東京メトロ渋谷駅から徒歩2分

予定項目
・「壁」の崩壊から約25年。着実に成長を続けるベルリンの姿とは
・人口増加中で賃貸利用が約85％。豊富な需要が空室リスクを軽減
・戦前建築の堅牢な中古物件も多数存在。償却メリットも享受できる
・ローンの活用で、レバレッジを効かせた投資も可能
・最新の物件情報も公開。2000万～3000万円台の物件も多数あり

講師
尾嵜豪
株式会社ウィンドゲート
代表取締役社長
日本及びドイツ不動産コンサルティングの第一人者。明治大学卒業後、ゼネコン営業～音楽ビジネスを経て、大手芸能プロで不動産開発・売買・賃貸・管理・コンサル業務に従事。不動産セミナー講師の依頼も多数。

５．ベルリンの人口推移
ベルリンの今後の成長性を見るうえで人口の推移が大切となる。
長い歴史で見る推移
１９２０年→約３８０万人
１９３７年→約４３４万人
１９４５年→約２８０万人
２００２年→約３３９万人
２０１６年→約３５０万人
戦前、一度は人口が急増したが、戦争による被災・ベルリンの壁などの影響もあり、人口は激減した。その後統一ドイツの首都として再整備される中で人口は増え続け、現在はおよそ３５０万人が生活している。ここ２年は年間５万人に到達しようかという勢いで人口が増えている。ozaki_05
もともと４００万人以上が住んでいて都市のキャパシティがある上に、ゆったりとした都市計画のベルリンは、まだまだ成長余地を持っている。ドイツ国内からの首都への移動だけでなく、ヨーロッパ各国からの移民が多いのも特徴だ。今後の人口増加も大いに期待されており、不動産投資は活発化し、地価が上昇する要因となっている。
（注：ベルリン市街面積が時代により異なっているために。戦前の人口は参考値としてとらえてほしい）

 

６．ブランデンブルク国際新空港
今後、ベルリンの地価が上昇する要因の一つにブランデンブルグ国際空港の開港がある。
既存のテーゲル空港は設備が古く手狭であり、市街地に近いことから騒音問題がある。また鉄道駅が空港に直結しておらず、バスまたはタクシーで中心地に向かう必要があるという問題を抱えている。
それで、ベルリン南東のシーネフェルト空港の拡張という形で近代的な国際空港を建設することとなった。４０００ｍ級の滑走路を備えており、遠距離便も直接乗り入れることが出来るようになる予定である。まだ決定はしていないが、日本との直行便が飛ぶのではないかと言われている。ドイツはいままでフランクフルトをハブ空港として発展させてきたが、首都に乗り入れることができる大型空港が完成すれば、より多くの人がベルリンを訪れるようになり、居住者も増えていくであろう。

（３）ベルリンの歪みを狙え

先進国の残されたアービトラージエリアといえるベルリンの平均地価は中心地ミッテ区において、

２００６年→２２２０ユーロ／㎡

２０１２年→３４５０ユーロ／㎡

２０１４年→３６４６ユーロ／㎡

これを坪単価に直すとわかりやすいかと思うが、

２０１４年→１２０５２ユーロ／坪

２０１６年12月４日時点の為替レート１ユーロ＝１１９円で計算をすると約１４３万円／坪となる。

東京の港区の２０１４年のマンション取得単価→約坪３１０万円である。いかに地価が低いのかがわかるかと思う。

２０１４年のパリ４区の平均値１１０００ユーロ／㎡は４３１万円／坪程度である。ミッテ区の安さは特筆ものだとわかるであろう。ただし、ミッテ区の地価平均値は前述のとおりだが、

ミッテ区の中心地→６０００～１００００ユーロ／㎡を超える物件が出てきている。

以前ほどの割安感は薄れつつある。この地価の割安感からくるキャピタル・ゲインは早晩なくなってしまいかねず、ベルリン不動産の買い時はユーロ安のまさにいま、早ければ早いほど良いということになる。

 

３．先進国か新興国か

（１）新興国のリスク
市場の成熟した先進国不動産投資は、新興国不動産投資に比べ歪みによる利益を得づらいと言われている。実はそれは先入観でしかない。不動産投資は賭け事ではない。先進国の中で歪みを見つけ、そこに投資するのが安全かつ利益を得られるのだ。
東南アジアをはじめとした新興国には、不動産をきちんと売買し、それを賃貸・管理していくといった国内不動産マーケットが、極めて小さいのが実情である。
日本人の感覚からすると分りにくいが、売買は当事者２者がいれば成立するが、賃貸は主に国内事業者・企業のマーケットであり、国や都市の経済力に合わせた規模にしかならないのだ。
故に新興国のデベロッパーは、マーケットの小さい新興国で売買時のみの、一時的なテナントを入居させ、架空の利回りで購入をさせることもある。そのテナントが出てしまうと、はるかに低い賃料でしか貸せなくなってしまうのだ。その低い賃料から収益還元法で売買価格を計算しても買った金額には届かない。
時折、賃料保証をうたっている業者があるが、きちんとしたマーケットがない国で、一定期間の賃料を保証するというのは、数年間の高い賃料を価格に含ませて売却する商法であり、一定期間終了後、その賃料で貸し続けられるのは不可能である。不動産を購入した時に想定された利回りに応じた賃料を払えるテナントがいないのである。国の経済成長と不動産投資には必ずタイムラグがあり、個人投資家の実情に合わせた成長はしないものである。あおられた売り文句で夢のような投資先のように見えるが、新興国不動産投資はとても難しいものなのだ。かなりの知識がないと手を出さないのが賢明だ。
宝くじのように利益力のよい物件に出会えるかもしれないが、貴重な資産をそのような賭け事に近い投資で使うのはお勧めできない。そもそも海外のデベロッパーが信頼できるのかどうか、倒産リスクが無いのかを調べる方法さえ思いつかない。自らデベロッパーとなるぐらいの資力があってこそ、ビジネスチャンスはあるだろう。

（２）先進国不動産投資のメリット
先進国の不動産投資はその点、安全性が格段に良い。不動産の大きな国内マーケットが存在し、売買・賃貸が繰り返されてきた歴史がある。その失敗から学んだ買主保護・登記・法律が整備されている。エリア別の賃料の平均値、上昇率、売買価格の平均値、上昇率なども、インターネット上で、自分自身で探し出すことが出来る。また大きなマーケットがあるので、特定のデベロッパーに頼らず、市場に出ている多くの物件から価格を比較しながら検討できるのだ。売却時の価格を予測することも客観的にかつ科学的に行うことが出来る（もちろん予測は難しいところもあるが）。新興国のデベロッパーが作成した利回りは作為的な可能性が高く、売却時の予想価格も希望的観測である。各国の実情を理解し調べてから売買をすべきである。

あけましておめでとうございます。
新年にベルリン不動産に関する書籍を刊行させていただくことになりました。
その一部を年末から年始にかけて掲載させていただいております。
詳細は後日発表いたしますが、是非興味のある方はご連絡ください！

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２．ベルリンの過去と現在
（１）ポツダマープラッツ
ポツダマープラッツは第二次世界大戦前のベルリンの中心地のひとつであったが、ベルリン市街地戦で激戦地となり街は廃墟となってしまっていた。１９６１年に築かれた壁により、ベルリンは東西冷戦の戦略的拠点ではあるものの、大規模な開発がなされない経済的な空白地となっていた。ソ連の軍隊がすぐそばに駐留している飛び地地帯に資本を入れたがる有力者はさすがにいなかったのだ。そんなベルリンに大きな転機が訪れたのは、１９８９年の東西ドイツ再統一及びベルリンの壁崩壊である。ベルリン再統一後の大規模な開発でとてもスタイリッシュでモダンな街並みへと変貌を遂げていた。

（２）ミッテ
２０１６年現在、ベルリンは１２区で構成されている。ポツダマープラッツはミッテ区と呼ばれるエリアにある。ミッテとは英語でミドルという意味で、東京の千代田区と中央区を合わせたような経済と文化の中心エリアである。ozaki_04
ミッテはブランデンブルグ門、連邦議事堂、ウンターデンリンデン、博物館島、ベルリン大聖堂、ジャンダルメンマルクト、ベルリンテレビ塔といった行政・観光の中心地である。ポツダマープラッツにはベルリン再統一後にできた観光スポット・ソニーセンターがある。世界的に有名な建築家ヘルムート・ヤーンが設計した文化複合施設だ。とても珍しい建築様式で外観が富士山のように見えることで有名である。

ポツダマープラッツで会ったデベロッパーからもらった資料によると、ミッテにある新築不動産案件の価格が１㎡あたり４５００ユーロ（１ユーロ＝１１３円換算でおよそ５０万円であった。ベルリン中央駅から非常に近く、東京でいうところの中央区銀座から徒歩１０分のようなアクセスの物件である。東京で同様のエリアでマンションを購入すれば約２倍はするであろう。

（３）歴史による歪み
この地価の安さがベルリン不動産の最大の魅力である。ベルリンは決して新興国の首都ではない。Ｇ７加盟先進国の中でもトップクラスの経済規模及び財政基盤を誇るＥＵの優等生であるドイツの首都なのだ。本来、このレベルの地価であるのは考えられない。今後、他の先進国の首都と同じレベルの価格水準まで上昇していくであろうことは容易に推測が可能である。一般的に不動産投資においてこういった歪みのことをアービトラージといい、大きなリターンを得られるチャンスである。不動産投資ではいかにアービトラージを見つけ、投資をすることが最も利益を得られる方法だと言われている。